Archivio dei tag comunione

DiRaffaele Boccia

Immobile in comproprietà: a che prezzo acquistare le altre quote?

Salve, possiedo una casa al 33%. Vorrei acquistare le quote rimanenti. La casa e stata valutata ad un totale di 150,000 Euro ma esiste un possibile acquirente esterno che sarebbe pronto ad offrire 180,000 Euro. Ho diritto ad acquistare le parti rimanenti al prezzo derivante dalla prima valutazione?  (M. via email)

Lo scioglimento della comunione puó essere volontario, cioè concordato tra le parti. In tal caso, normalmente ci si affida ad un terzo che effettua Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

Se il fratello affitta l’appartamento comune senza il consenso degli altri

mia madre aveva un immobile che per un periodo è stato in affito. Dopo la sua morte il suddetto immobile rimaneva vuoto in quanto io e i miei fratelli e sorelle viviamo all’ estero. Da circa 7 mesi una persona si è impossessata del immobile, suddetta persona non è a me gradita e ha avuto consenso da uno dei miei fratelli di usare l’immobile a suo piacere il quale mio fratello fino ad adesso ha percepito un affitto. Tale immobile è stato ceduto in affitto senza un regolare contratto. Cosa posso io fare in riguardo (Antonio, email)

Gentile sig. Antonio,

il contratto di locazione non registrato e privo della forma scritta è nullo. Di conseguenza, chi occupa l’immobile Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

La villetta a metà con chi non vuole vendere

gentile avvocato,
sono comproprietaria al 50% di una villetta indivisibile. L’altra proprietaria non vuole nè vendere nè comprare l’altra metà. In questa villetta vivo con mio marito da due anni e nessuno dei due possiede altri immobili. L’altra proprietaria, con famiglia, vive in una sua casa di proprietà. Vorrei chiedere la divisione giudiziale, quale probabilità ho di ottenere l’intero immobile? in qualche modo la scelta verrà influenzata dal fatto che i miei genitori possiedano altre proprietà (appartamenti)? grazie della risposta

gentile signora,

la divisione giudiziale, in caso di mancato accordo, è l’unica strada percorribile, ma è sempre rischioso esprimersi in termini percentuali sull’esito di un giudizio.

Posso dirle che, in caso di mancato accordo tra le parti in sede di divisione giudiziale, qualora vi sia una contemporanea richiesta di assegnazione di un immobile indivisibile, la facoltà del giudice di attribuire per intero il cespite all’uno anziché all’altro condividente rientra tra i poteri discrezionali del giudice stesso. E’ evidente che nell’uso di questa sua discrezionalità, il giudice dovrà richiamarsi a criteri ragionevoli e quanto più oggettivi possibile, per cui il fatto che l’immobile è attualmente da lei occupato e che lei non possiede altri beni a differenza dell’altra comproprietaria sono tutti elementi che fanno propendere per una soluzione più favorevole alla sua posizione. A nulla rileva, a mio parere, il fatto che i suoi genitori possiedano altri beni immobili.

DiRaffaele Boccia

Anticipo sul TFR: è dovuto anche se la prima casa viene intestata al coniuge non lavoratore

Io e mio marito stiamo comprando la prima casa. Io sono casalinga e lui ha chiesto un anticipo sul TFR, ma l’azienda sta facendo difficoltà in quanto la casa sarebbe intestata solo a me. Preciso che siamo in comunione dei beni. Come comportarci? (Manuela, e-mail)

Se suo marito lavora da almeno otto anni presso il medesimo datore di lavoro, questi è tenuto a concedere un anticipo sul trattamento di fine rapporto fino al 70% dell’importo accumulato.

La circostanza che la casa verrà intestata solo al coniuge non lavoratore (in questo caso a Lei) è irrilevante se i coniugi si trovano in regime di comunione, in quanto il codice civile stabilisce che, esclusi i beni personali, durante il matrimonio entrano nel patrimonio di entrambi non solo i beni acquistati congiuntamente, ma anche quelli che formano oggetto di atti posti in essere separatamente da uno solo di essi.

Nessuna difficoltà neppure se dall’atto risulti che il prezzo sia stato sborsato per intero dal coniuge intestatario e non da quello che chiede l’anticipo del TRF. Difatti, come più volte affermato in casi analoghi, vertendosi in regime di comunione dei beni e di acquisto della prima casa, si presume che l’anticipazione del TFR richiesta serva all’acquisto di essa e che il prezzo sia la risultante di un eguale apporto dei coniugi.

DiRaffaele Boccia

Comunione legale e azienda gestita dai coniugi

La disciplina sull’azienda comune e sui beni destinati all’esercizio dell’impresa è contenuta negli articoli 177 e 178 del codice civile.

Nel codice si fa riferimento a due criteri per stabilire la proprietà dell’azienda e dei beni apportati, nonché la titolarità di utili ed incrementi ovvero la gestione dell’azienda e il momento della sua costituzione.

Se la gestione è di entrambi i coniugi, gioca un ruolo dirimente il momento della costituzione dell’azienda che può essere:
– anteriore al matrimonio
– successiva al matrimonio.

  • Nel primo caso, in comunione immediata, cadono solo gli utili e gli incrementi (art. 177 II comma c.c.), mentre i beni destinati all’esercizio dell’impresa (art. 178 c.c.) rimangono di proprietà esclusiva del coniuge che l’ha costituita.
  • Nel secondo caso l’intera azienda confluirà immediatamente nel patrimonio comune di entrambi i coniugi.

Se la gestione dell’impresa è di un solo coniuge e l’azienda è costituita dopo il matrimonio, i beni destinati al suo esercizio divengono patrimonio comune solo allo scioglimento della comunione (178 c.c. I parte) mentre gli incrementi vi confluiscono anche se l’azienda è stata costituita in data anteriore al matrimonio.

In altre parole, i beni destinati all’esercizio dell’impresa del singolo coniuge che ha costituito un’azienda prima del matrimonio e che la gestisce da solo non entrano nella comunione attuale né residuale.

Si precisa che per beni destinati all’esercizio di un’impresa di cui all’art. 178 c.c. non rientrano i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge (quale ad esempio l’avvocato, il medico etc) che sono invece regolati dal successivo art. 179 lett. d) c.c.

Ma cosa si deve intendere per incrementi?

La legge non spiega il significato di incrementi che pertanto va interpretato in senso conforme ai principi generali.

Si ravvisa un incremento laddove vi sia un aumento di valore dell’azienda per effetto di acquisto di beni strumentali, immobilizzazioni materiali o immateriali in genere e pertanto ogniqualvolta il patrimonio aziendale risulti accesciuto da scelte volte a migliorare gli assetti dell’impresa.

L’appartenenza degli incrementi segue il principio della gestione dell’impresa: se gestita da entrambi, gli incrementi fanno parte della comunione attuale, mentre se l’impresa è individuale confluiscono nel patrimonio della comunione residuale.