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DiRaffaele Boccia

il serbatoio nel sottoscala comune

Uno dei condomini, da quando ha acquistato (circa 4 anni fa), ha installato un serbatoio nel sottoscala affermando di averne avuto autorizzazione dal costruttore. Ora il serbatorio sta arrecando danni a causa di infiltrazioni e la questione è di nuovo venuta a galla. Lui ha esibito il titolo di proprietà in cui si legge che il sottoscala gli viene concesso in comodato d’uso. In nessuno dei titoli degli altri condomini c’è scritto nulla in merito, eppure il costruttore negli altri atti ha tenuto a precisare di riservarsi l’uso esclusivo del lastrico solare e il diritto di mantenere nella corte un serbatorio del gas. Come dobbiamo comportarci? (Marilena, email)

Secondo la regola generale, tutto ciò che non risulta essere di proprietà individuale, si presume comune.

Pertanto, se dal titolo di proprietà (o dal regolamento condominiale, se esistente) non emerge la volontà del costruttore di riservarsi la proprietà del sottoscala, quest’ultimo deve ritenersi condominiale (di proprietà comune) e come tale il vecchio proprietario non poteva concederlo in comodato d’uso ad uno solo dei condomini.

Tale potere sarebbe spettato solo al Condominio. Il consiglio, quindi, è quello di contestare per iscritto al proprietario del serbatoio sia i danni arrecati dalle infiltrazioni, sia, in maniera esplicita, a nome di tutti i condomini, il fatto che egli abbia occupato col serbatoio un’area condominiale, per evitare il rischio che possa usucapire la zona stessa, diventandone così unico proprietario.

DiRaffaele Boccia

Non trovo mai posto nel parcheggio condominiale

Gentile Avvocato, vivo in un condominio di 12 appartamenti con un cortile comune non particolarmente grande. Fino a pochi mesi fa il problema del parcheggio era stato affrontato con il buon senso, nel senso che, non potendo contenere le auto di tutti, chi non trovava posto lasciava la macchina in strada. Io, che normalmente rincasavo sempre molto tardi, ero tra gli sfortunati. Da qualche mese, però, capita che un condomino in particolare, ed i suoi figli ormai maggiorenni e tutti muniti di auto, finiscano per occupare anche per giornate intere gran parte del parcheggio, addirittura accampando priorità mai acquisite, quali il posto fisso. E’ prossima un’assemblea condominiale proprio sul problema parcheggio. Come conviene regolarsi? (Gino, email)

Gentile signore, il problema del parcheggio è, come può immaginare, uno dei più comuni in materia condominiale.

Iniziamo col dire che, per quanto attiene alla disciplina, se il regolamento di condominio, come credo sia nel suo caso, nulla prevede in merito, occorre rifarsi alla legge, e precisamente all’art.1102 c.c. secondo cui è consentito un uso della cosa comune da parte di ciascun condomino a patto che questo non alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Dunque, nessun condomino, rimanendo le cose come lei me le descrive, è legittimato a parcheggiare l’auto nel cortile per lunghi periodi. Un parcheggio prolungato e ripetuto nel tempo, d’altra parte, potrebbe essere interpretato come volontà di possedere in modo esclusivo il posto auto, con il rischio di poter vantare, col passare del tempo, l’acquisto della proprietà del posto per usucapione. Quindi, in primo luogo, le consiglio di opporsi in maniera esplicita, anche per il tramite dell’Amministratore, all’utilizzo che sta facendo dell’area di parcheggio il condomino “prepotente” e i suoi figli.

In secondo luogo, approfitti della prossima seduta assembleare per regolamentare l’uso del parcheggio in modo più confacente alle esigenze di ciascuno.

A tal proposito, le evidenzio che, laddove esistesse un regolamento condominiale predisposto dal costruttore-venditore con una clausola che vieti l’utilizzo dell’area come parcheggio ovvero una clausola del regolamento che destini la zona ad altro uso, occorrerà il consenso unanime di tutti i condomini per modificarla.

In caso contrario, sarà sufficiente una delibera a maggioranza con la quale si destini tutto o parte dell’area a parcheggio per le auto. Nel caso in cui, come nel suo, l’area sia troppo piccola e tale da non consentire l’uso a tutti i condomini, potrà stabilirsi una regolamentazione a turno (ad. es. per settimana o mese).

Inoltre, ritengo che la delibera assembleare dovrà indicare in maniera chiara quante auto per ogni singola unità immobiliare potranno entrare nel computo della turnazione.