Per i contratti di locazione ad uso abitativo la forma scritta non è una semplice modalità di prova dell’accordo.
L’art. 1, comma 4, della legge n. 431/1998 stabilisce infatti che, per la stipula di validi contratti di locazione, è richiesta la forma scritta. Si tratta, dunque, di un requisito necessario per la validità del contratto.
Ma cosa accade quando proprietario e inquilino hanno concluso una locazione soltanto verbalmente?
La risposta non è sempre la stessa.
La questione è stata affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18214 del 17 settembre 2015, che ha distinto l’ipotesi della normale locazione verbale da quella in cui il contratto senza forma scritta sia stato imposto dal locatore al conduttore.
La forma scritta è richiesta per la validità del contratto
La legge n. 431/1998 ha introdotto una disciplina particolarmente rigorosa per le locazioni ad uso abitativo.
L’art. 1, comma 4, dispone espressamente che, per la stipula di validi contratti di locazione, è richiesta la forma scritta.
La conseguenza è che non è sufficiente dimostrare che le parti abbiano effettivamente raggiunto un accordo sul godimento dell’immobile e sul pagamento del canone.
Se manca la scrittura richiesta dalla legge, il contratto è, in linea generale, nullo.
La questione diventa però più complessa quando si deve stabilire chi abbia determinato la mancata formalizzazione del rapporto.
Cosa ha stabilito la Cassazione a Sezioni Unite
Con la sentenza n. 18214/2015, le Sezioni Unite hanno escluso che la mancanza della forma scritta determini, in via generale, una semplice nullità relativa nell’interesse del conduttore.
Il principio affermato dalla Corte è quello della nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e anche d’ufficio dal giudice.
La ragione è collegata anche alla funzione pubblicistica della disciplina, diretta a contrastare il fenomeno delle locazioni “in nero” e l’evasione fiscale.
Pertanto, non è corretto affermare, senza ulteriori precisazioni, che una locazione abitativa verbale sia semplicemente affetta da “nullità relativa”.
La nullità relativa costituisce un’eccezione.
Quando la nullità è relativa?
L’eccezione riguarda il caso in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore.
Le Sezioni Unite hanno individuato questa situazione nell’ipotesi in cui il proprietario eserciti sul conduttore una pressione qualificabile come una vera e propria coercizione, inducendolo a stipulare il contratto verbalmente.
In questo caso la disciplina cambia.
La nullità assume natura di nullità di protezione del conduttore e può essere fatta valere soltanto da quest’ultimo.
Il punto è particolarmente importante perché impedisce al locatore di utilizzare a proprio vantaggio la violazione della forma che egli stesso abbia imposto al conduttore.
E se entrambe le parti hanno scelto liberamente la forma verbale?
È questa l’ipotesi nella quale opera la regola generale.
Se proprietario e conduttore hanno liberamente concordato di non formalizzare per iscritto il rapporto, non si configura la particolare nullità di protezione prevista per il conduttore.
La locazione rimane quindi soggetta alla disciplina della nullità assoluta per difetto della forma prescritta dalla legge.
Lo stesso vale, a maggior ragione, quando sia stato il conduttore a preferire la forma verbale.
Non basta quindi dimostrare in giudizio che il contratto non è stato scritto.
Occorre anche verificare perché ciò sia avvenuto e quale sia stata la condotta delle parti nella fase di formazione del rapporto.
Il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile?
La questione deve essere affrontata con cautela.
Se il contratto è nullo per mancanza della forma scritta, non è possibile trattare il rapporto come una normale locazione valida e semplicemente applicare le regole ordinarie sulla cessazione del contratto.
La nullità incide infatti sul titolo giuridico in forza del quale il conduttore detiene l’immobile.
Ma anche qui occorre verificare la specifica fattispecie, perché la disciplina cambia quando la forma verbale sia stata imposta abusivamente dal locatore e il conduttore invochi la nullità di protezione prevista dall’art. 13 della legge n. 431/1998.
La Cassazione ha inoltre precisato che, per un contratto abitativo soggetto alla forma scritta, anche la risoluzione consensuale deve essere formalizzata per iscritto: non opera, in questa materia, il principio generale della libertà delle forme.
Forma scritta e registrazione sono due problemi diversi
Questo è un punto che nel vecchio articolo inserirei assolutamente.
Non bisogna confondere la mancanza della forma scritta con la mancata registrazione del contratto.
Sono fattispecie distinte.
La giurisprudenza della Cassazione ha infatti riconosciuto una specifica nullità di protezione per determinati contratti di locazione abitativa non registrati, ai sensi dell’art. 13 della legge n. 431/1998. In particolare, la Cassazione ha chiarito che i contratti abitativi stipulati dal 1998 per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione possono essere colpiti da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendone i presupposti.
La questione della registrazione ha avuto, inoltre, ulteriori sviluppi giurisprudenziali.
Nel 2025 la Cassazione ha ribadito, con l’ordinanza n. 15891/2025, che il regime previsto dall’art. 13, comma 6, della legge n. 431/1998 per la riconduzione a congruità dei contratti non registrati deve essere applicato tenendo conto anche della disciplina introdotta a partire dal 1° gennaio 2016.
Quindi, in un articolo aggiornato, eviterei assolutamente di mettere sullo stesso piano forma scritta e registrazione.
Cosa deve accertare il giudice?
Quando viene contestata una locazione abitativa conclusa verbalmente, il giudice deve innanzitutto verificare l’effettiva esistenza del rapporto e l’assenza della forma scritta richiesta dalla legge.
Ma, nel caso in cui il conduttore invochi la speciale tutela prevista per la forma verbale imposta dal locatore, diventa decisivo stabilire come si sia determinata la mancanza della scrittura.
Non è sufficiente, dunque, affermare:
“Il contratto non è scritto, quindi è nullo”.
Bisogna verificare la concreta vicenda negoziale.
Se la forma verbale è stata liberamente scelta da entrambe le parti, opera la regola della nullità assoluta.
Se, invece, il locatore ha abusivamente imposto al conduttore di non formalizzare il rapporto, può trovare applicazione la nullità di protezione, che soltanto il conduttore è legittimato a far valere.
La posizione del locatore non è quindi sempre la stessa
La distinzione assume particolare importanza sul piano processuale.
Il locatore che abbia imposto la forma verbale non può prima pretendere dal conduttore il rispetto di un rapporto di locazione non formalizzato e poi utilizzare proprio l’assenza della scrittura come strumento per ottenere un vantaggio.
La disciplina della nullità di protezione è stata costruita proprio per impedire questo risultato.
Al contrario, quando la scelta della forma verbale sia stata liberamente condivisa dalle parti, non è possibile trasformare automaticamente la nullità in uno strumento di tutela esclusiva del conduttore.
In conclusione
La locazione abitativa deve essere stipulata per iscritto.
La mancanza della forma prescritta dall’art. 1, comma 4, della legge n. 431/1998 determina, in via generale, la nullità assoluta del contratto.
La situazione cambia quando il locatore abbia abusivamente imposto al conduttore la stipulazione del rapporto in forma verbale: in questo caso si configura una nullità di protezione relativa, che può essere fatta valere soltanto dal conduttore. È questo il principio fondamentale affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18214/2015.
La disciplina della forma scritta deve inoltre essere tenuta distinta da quella relativa alla registrazione del contratto, che presenta propri presupposti e specifiche conseguenze sul piano della validità e della tutela del conduttore.