Il mancato pagamento del canone di locazione rappresenta una delle principali cause di contenzioso tra proprietari e conduttori.
Quando l’inquilino omette di versare il canone pattuito o gli oneri accessori dovuti, il locatore può ricorrere agli strumenti previsti dalla legge per ottenere il rilascio dell’immobile e il recupero delle somme non corrisposte.
Quando si può chiedere lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità può essere richiesto quando il conduttore non adempie agli obblighi di pagamento previsti dal contratto di locazione.
La morosità può riguardare:
- il mancato pagamento del canone di locazione;
- il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali, utenze o altri importi dovuti nei limiti previsti dalla legge);
- il pagamento reiteratamente tardivo del canone.
In presenza di una morosità rilevante, il proprietario può rivolgersi al proprio avvocato per avviare il procedimento di sfratto.
È obbligatoria una diffida prima dello sfratto?
La legge non impone, quale condizione di procedibilità, l’invio di una preventiva diffida all’inquilino.
Tuttavia, nella pratica, una comunicazione formale può risultare utile per sollecitare il pagamento ed evitare il contenzioso, soprattutto nei casi in cui il ritardo sia occasionale.
Quando la situazione appare ormai compromessa, il ricorso all’Autorità Giudiziaria consente di ottenere un provvedimento esecutivo in tempi generalmente più rapidi rispetto ad un ordinario giudizio di cognizione.
Come si svolge il procedimento di sfratto
Il proprietario, tramite il proprio legale, notifica all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida.
All’udienza fissata dal Tribunale possono verificarsi diverse situazioni.
L’inquilino non si oppone
Se il conduttore non compare oppure non formula opposizione, il giudice può emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto.
Tale provvedimento consente di procedere al rilascio dell’immobile e costituisce titolo esecutivo.
L’inquilino si oppone
Se il conduttore contesta la domanda, il procedimento può trasformarsi in un ordinario giudizio di cognizione, nel quale verranno esaminate le rispettive ragioni delle parti.
La sanatoria della morosità
In determinate circostanze previste dalla legge, l’inquilino può evitare la convalida dello sfratto versando le somme dovute entro i termini stabiliti dal giudice, normalmente entro 90 giorni dalla udienza.
Si tratta della cosiddetta “sanatoria della morosità”, istituto che trova applicazione principalmente nelle locazioni abitative.
Quanto tempo occorre per ottenere il rilascio dell’immobile
Non esiste una durata identica per tutti i procedimenti.
I tempi dipendono da diversi fattori:
- carico di lavoro del Tribunale competente;
- eventuale opposizione dell’inquilino;
- necessità dell’intervento dell’Ufficiale Giudiziario;
- presenza di situazioni particolari che possano incidere sull’esecuzione.
In assenza di opposizioni, il procedimento di convalida risulta generalmente più rapido rispetto ad una causa ordinaria.
È possibile recuperare anche i canoni non pagati?
Sì.
Nel medesimo procedimento il locatore può chiedere non soltanto il rilascio dell’immobile, ma anche il pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti.
Qualora l’inquilino continui a non adempiere, il proprietario potrà successivamente procedere mediante gli strumenti dell’esecuzione forzata, quali il pignoramento di conti correnti, stipendi, pensioni o altri beni aggredibili.
Come tutelarsi in caso di morosità
Quando il mancato pagamento si protrae nel tempo, è opportuno evitare di attendere eccessivamente nella speranza di una spontanea regolarizzazione.
Un intervento tempestivo consente spesso di limitare l’accumulo del debito e di ridurre i tempi necessari per il recupero dell’immobile.
Ogni situazione presenta caratteristiche specifiche e richiede una valutazione concreta della documentazione disponibile, del contratto di locazione e dell’entità della morosità maturata.
Hai bisogno di assistenza?
Lo Studio Legale Boccia assiste proprietari e locatori nelle procedure di sfratto per morosità, nel recupero dei canoni non corrisposti e nelle successive procedure esecutive finalizzate al recupero del credito.