Hai acquistato un appartamento in condominio e l’amministratore ti chiede di pagare spese condominiali relative a un periodo precedente al tuo acquisto?
La risposta non è sempre semplice.
Il fatto che la spesa sia stata materialmente sostenuta dopo l’acquisto dell’immobile non significa necessariamente che debba essere pagata dal nuovo proprietario. Allo stesso modo, il fatto che una spesa sia stata deliberata prima della compravendita non significa, in ogni caso, che il condominio non possa rivolgersi all’acquirente.
Occorre distinguere due questioni diverse: il rapporto tra acquirente e condominio e il rapporto interno tra acquirente e venditore.
L’acquirente risponde delle spese condominiali del precedente proprietario?
L’art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con il precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
La norma ha una funzione essenzialmente di tutela del condominio.
Di conseguenza, il fatto che una determinata spesa sia riferibile al precedente proprietario non significa automaticamente che il condominio non possa chiedere il pagamento anche all’acquirente, quando ricorrano i presupposti della solidarietà previsti dalla norma.
La Cassazione ha chiarito che l’obbligazione dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. è un’obbligazione autonoma, posta dalla legge a tutela del credito condominiale, e non una semplice obbligazione “propter rem”.
Ma chi deve sopportare definitivamente la spesa tra venditore e acquirente?
Questa è una questione diversa.
Nei rapporti interni tra venditore e compratore occorre individuare il momento in cui è sorta l’obbligazione condominiale.
La regola assume particolare importanza quando si tratta di lavori straordinari.
La Corte di Cassazione ha stabilito che, per le spese relative a innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni, l’obbligazione nei rapporti interni grava sul proprietario dell’unità immobiliare che era tale al momento dell’approvazione della delibera che ha disposto l’esecuzione dei lavori.
Non è quindi decisivo il momento in cui i lavori vengono materialmente eseguiti o quello in cui l’amministratore chiede il pagamento.
La delibera che approva l’esecuzione dell’intervento ha valore costitutivo dell’obbligazione.
Esempio: lavori deliberati prima della vendita
Supponiamo che il proprietario di un appartamento venda l’immobile nel giugno 2025.
Nel marzo 2025 l’assemblea condominiale aveva deliberato l’esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione della facciata, mentre i lavori vengono eseguiti tra settembre e dicembre 2025.
In una situazione del genere, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, il costo dei lavori grava, in linea generale, sul soggetto che era proprietario dell’immobile nel marzo 2025, quando l’assemblea ha approvato l’intervento.
Il fatto che il nuovo proprietario sia ormai condomino quando i lavori vengono eseguiti non modifica, nei rapporti interni, il momento genetico dell’obbligazione.
La Cassazione ha ribadito questo principio anche con l’ordinanza n. 11199/2021 e, più recentemente, con la sentenza n. 24236/2025.
Se il condominio chiede comunque il pagamento all’acquirente
La situazione può essere diversa nei rapporti tra acquirente e condominio.
L’art. 63 disp. att. c.c. attribuisce infatti al condominio una tutela particolare nei confronti dell’acquirente, limitandola ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Pertanto, non bisogna confondere:
la responsabilità dell’acquirente nei confronti del condominio
con
la definitiva imputazione della spesa nei rapporti tra acquirente e venditore.
L’acquirente potrebbe essere chiamato a pagare il condominio in forza della solidarietà prevista dall’art. 63 e, successivamente, avere diritto di rivalersi nei confronti del venditore per quanto effettivamente dovuto da quest’ultimo nei rapporti interni.
La Cassazione ha espressamente riconosciuto questa distinzione, affermando il diritto dell’acquirente che abbia pagato somme riferibili al precedente proprietario a rivalersi nei confronti del venditore, salvo diverso accordo tra le parti.
Attenzione agli accordi contenuti nel contratto di compravendita
Venditore e acquirente possono stabilire nel contratto di compravendita come debbano essere ripartite determinate spese condominiali.
Questi accordi possono essere importanti nei rapporti interni.
Non bisogna però confondere l’accordo tra venditore e compratore con la posizione del condominio.
Un patto contenuto nel contratto di compravendita, infatti, non può essere utilizzato per opporre al condominio una diversa disciplina della responsabilità prevista dalla legge.
La Cassazione ha chiarito che gli eventuali accordi tra venditore e acquirente rimangono inopponibili al condominio.
E se l’assemblea aveva soltanto approvato un preventivo?
Anche questo è un punto importante.
Non ogni deliberazione dell’assemblea relativa a lavori determina necessariamente la nascita dell’obbligazione.
Occorre verificare il contenuto concreto della delibera.
La questione diventa particolarmente rilevante quando l’assemblea si sia limitata a discutere l’opportunità di effettuare determinati lavori, a chiedere preventivi o ad affidare a un tecnico la predisposizione di un progetto.
Bisogna quindi individuare la deliberazione che ha effettivamente approvato l’intervento e determinato gli elementi essenziali dell’obbligazione.
È proprio la delibera attuativa, secondo l’orientamento della Cassazione, a costituire il momento decisivo per l’imputazione delle spese relative ai lavori straordinari.
E per le normali spese condominiali?
Per le spese ordinarie il problema deve essere affrontato diversamente.
Non si può applicare automaticamente la regola elaborata dalla Cassazione per i lavori straordinari.
Occorre verificare quando sia sorta l’obbligazione contributiva, a quale esercizio si riferisca la spesa e, soprattutto, se il condominio stia agendo nei confronti dell’acquirente sulla base della solidarietà prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.
È quindi sempre necessario esaminare il rendiconto, il piano di riparto e la documentazione dalla quale deriva la richiesta dell’amministratore.
E se la spesa riguarda una causa iniziata molti anni prima?
È una situazione che può creare particolare confusione.
Il fatto che una controversia giudiziaria sia iniziata quando l’immobile apparteneva al precedente proprietario non è, da solo, sufficiente per stabilire chi debba sostenere definitivamente le spese.
Bisogna individuare la natura della spesa, il momento in cui è sorta l’obbligazione condominiale e le eventuali deliberazioni assembleari che l’hanno approvata.
Occorre inoltre distinguere le spese che il condominio può pretendere dall’attuale proprietario in forza dell’art. 63 disp. att. c.c. da quelle che, nei rapporti interni con il venditore, devono rimanere a carico del precedente proprietario.
Cosa deve fare l’acquirente che riceve una richiesta di pagamento?
Prima di pagare è opportuno chiedere all’amministratore:
- la delibera assembleare dalla quale deriva la spesa;
- il rendiconto nel quale la spesa è stata contabilizzata;
- il relativo piano di riparto;
- la data di approvazione della spesa;
- la data di acquisto dell’immobile;
- l’eventuale documentazione relativa ai lavori;
- l’indicazione dell’esercizio condominiale cui la spesa si riferisce.
È poi necessario verificare il contratto di compravendita, soprattutto quando contenga specifiche clausole sulla ripartizione delle spese condominiali.
Solo dopo questo esame è possibile stabilire se la richiesta del condominio sia corretta e, soprattutto, se l’eventuale pagamento debba rimanere definitivamente a carico dell’acquirente oppure possa essere richiesto al venditore.
In conclusione
Quando il condominio chiede al nuovo proprietario il pagamento di spese deliberate prima dell’acquisto, non è corretto rispondere semplicemente che “la spesa è precedente e quindi non devo pagarla”.
La questione deve essere affrontata distinguendo il rapporto esterno tra acquirente e condominio dal rapporto interno tra acquirente e venditore.
Nei confronti del condominio opera la solidarietà prevista dall’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., nei limiti stabiliti dalla norma.
Nei rapporti interni, invece, per le spese relative a innovazioni, manutenzione straordinaria e ristrutturazione, la Cassazione individua come momento decisivo quello della delibera che approva l’esecuzione dei lavori: la spesa grava, in linea generale, sul proprietario che lo era in quel momento.
Per questo motivo, prima di contestare o pagare una richiesta del condominio, è fondamentale ricostruire quando è sorta l’obbligazione, quale delibera l’ha determinata e quando è intervenuto il trasferimento della proprietà.