Può capitare che un potenziale acquirente visiti un immobile attraverso un’agenzia immobiliare, non concluda immediatamente l’affare e, dopo qualche tempo, acquisti lo stesso immobile direttamente dal proprietario.
In questi casi l’agenzia può comunque pretendere la provvigione?
La risposta non dipende semplicemente dal fatto che l’incarico dell’agenzia sia nel frattempo scaduto.
L’elemento decisivo è un altro: occorre verificare se l’attività svolta dal mediatore abbia avuto un’effettiva incidenza causale sulla conclusione dell’affare.
L’art. 1755 c.c. stabilisce infatti che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La scadenza dell’incarico non fa automaticamente perdere il diritto alla provvigione
Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che, una volta scaduto l’incarico conferito all’agenzia, il proprietario sia libero di vendere l’immobile senza dover più corrispondere alcuna provvigione.
Non è necessariamente così.
Il diritto alla provvigione è collegato alla conclusione dell’affare e all’efficacia causale dell’attività di mediazione, non alla permanenza dell’incarico nel momento esatto in cui viene sottoscritto il contratto definitivo.
La Cassazione ha da tempo affermato che il mediatore può avere diritto alla provvigione anche quando non abbia partecipato a tutte le trattative e l’affare sia stato concluso successivamente, purché sia dimostrabile il collegamento causale tra la sua attività e il risultato finale.
Pertanto, la domanda corretta non è:
“L’incarico dell’agenzia era ancora valido quando è stato firmato il contratto?”
La domanda corretta è:
“L’acquisto è stato concluso grazie all’attività svolta dall’agenzia?”
Quando nasce il diritto alla provvigione?
L’art. 1755 c.c. richiede che l’affare sia concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
Non è quindi sufficiente che l’agenzia abbia avuto un qualsiasi contatto con una delle parti.
Occorre che l’attività del mediatore abbia costituito un antecedente causalmente rilevante della conclusione dell’affare.
La Cassazione ha chiarito che l’affare può considerarsi concluso quando si sia formato un vincolo giuridico che consenta alle parti di agire per l’esecuzione degli accordi o per il risarcimento del danno. È quindi sufficiente che l’attività del mediatore costituisca l’antecedente necessario della conclusione dell’operazione economica, anche quando questa si sviluppi attraverso più fasi.
Cosa succede se l’acquirente viene sostituito da un’altra persona?
È proprio questo uno degli aspetti più interessanti.
Immaginiamo che il padre visiti un immobile attraverso l’agenzia, ma decida successivamente di non acquistarlo.
Dopo qualche tempo, il figlio acquista direttamente lo stesso immobile dal proprietario.
La circostanza che il contratto venga formalmente concluso tra soggetti diversi da quelli originariamente messi in contatto dal mediatore non esclude necessariamente il diritto alla provvigione.
La Cassazione ha infatti ritenuto che la sostituzione delle parti nella fase conclusiva dell’operazione non sia di per sé sufficiente a escludere il diritto del mediatore, purché vi sia continuità tra l’attività di intermediazione e l’affare successivamente concluso.
Ma attenzione: non significa che ogni vendita successiva a un contatto con l’agenzia generi automaticamente una provvigione.
Bisogna dimostrare che l’affare successivamente concluso sia sostanzialmente riconducibile all’attività di mediazione.
Il semplice fatto di aver visitato l’immobile è sufficiente?
Non necessariamente.
Questo è il punto sul quale renderei il vecchio articolo molto più prudente.
La visita dell’immobile costituisce certamente un elemento importante, ma non determina automaticamente il diritto alla provvigione.
Occorre verificare il complessivo svolgimento della vicenda.
Ad esempio, possono assumere rilievo:
la data della prima visita;
i documenti sottoscritti presso l’agenzia;
le comunicazioni tra agenzia, proprietario e potenziale acquirente;
l’eventuale formulazione di una proposta;
le trattative sul prezzo;
l’eventuale successiva conclusione della vendita;
la distanza temporale tra l’intervento dell’agenzia e il contratto;
l’identità dell’immobile e delle condizioni economiche dell’operazione.
Più questi elementi dimostrano una continuità tra l’attività dell’agenzia e la successiva vendita, più forte sarà la pretesa dell’intermediario.
E se il proprietario revoca l’incarico?
Anche la revoca dell’incarico non è, di per sé, decisiva.
Se l’agenzia ha messo in relazione venditore e acquirente e, successivamente, le parti concludono direttamente l’affare, bisogna verificare se la vendita costituisca comunque il risultato dell’attività precedentemente svolta dal mediatore.
La giurisprudenza considera infatti rilevante il nesso causale tra l’intervento dell’intermediario e la conclusione dell’affare, anche quando il mediatore non abbia partecipato alla fase finale delle trattative.
E se le parti cercano di evitare la provvigione?
Qui la questione diventa ancora più delicata.
Se venditore e acquirente, dopo essere stati messi in contatto dall’agenzia, decidono deliberatamente di concludere direttamente l’affare per evitare il pagamento della provvigione, l’agenzia può avere buone ragioni per rivendicare il proprio compenso, purché riesca a dimostrare il rapporto causale tra la propria attività e l’affare concluso.
Non è quindi sufficiente interrompere formalmente i rapporti con l’agenzia e successivamente stipulare il contratto senza coinvolgerla.
La sostanza dell’operazione rimane determinante.
Quanto tempo può trascorrere?
Il trascorrere del tempo può avere un’importanza significativa nella valutazione del nesso causale.
Un acquisto concluso pochi mesi dopo la visita dell’immobile presenta, normalmente, una continuità molto più evidente rispetto a un acquisto effettuato molti anni dopo, magari dopo una nuova trattativa completamente indipendente.
Non esiste però una regola secondo cui, trascorso un determinato numero di mesi, la provvigione sarebbe automaticamente esclusa.
La valutazione deve essere effettuata in concreto, considerando il rapporto tra l’attività del mediatore e l’affare successivamente concluso.
Chi deve dimostrare il diritto alla provvigione?
L’agenzia che pretende il pagamento deve dimostrare i presupposti del proprio diritto.
In particolare, deve essere dimostrato che:
l’agenzia abbia effettivamente svolto un’attività di mediazione;
l’affare sia stato concluso;
l’affare concluso sia riconducibile a quello oggetto dell’attività di mediazione;
esista un rapporto causale tra l’intervento dell’agenzia e la conclusione dell’affare.
Il punto più delicato, soprattutto nelle controversie relative a compravendite concluse dopo la cessazione dell’incarico, è proprio l’ultimo.
Un esempio concreto
Tizio visita un appartamento accompagnato dall’agenzia Alfa.
Non presenta alcuna proposta e interrompe i rapporti con l’agenzia.
Dopo otto mesi, Tizio ricontatta autonomamente il proprietario, tratta il prezzo e acquista l’immobile.
In una situazione del genere, la posizione dell’agenzia non può essere valutata soltanto guardando alla data di scadenza dell’incarico.
Occorrerà capire se la compravendita sia stata effettivamente determinata dall’attività originariamente svolta dall’agenzia oppure se, al contrario, si tratti di una trattativa nuova e autonoma.
La differenza può essere decisiva.
La regola da ricordare
La regola fondamentale può essere sintetizzata così:
la provvigione non è collegata alla durata dell’incarico, ma alla conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore.
L’art. 1755 c.c. attribuisce infatti al mediatore il diritto alla provvigione quando l’affare sia concluso per effetto del suo intervento.
Per questo motivo, la semplice scadenza dell’incarico non mette necessariamente il proprietario e l’acquirente al riparo dalla richiesta di pagamento.
Allo stesso tempo, però, l’agenzia non può pretendere automaticamente la provvigione per qualsiasi vendita successiva relativa allo stesso immobile.
Deve dimostrare il nesso causale tra la propria attività e l’affare effettivamente concluso.
È questa la questione sulla quale, in caso di contestazione, occorre concentrare la difesa.