Durante i lavori di ristrutturazione di un edificio condominiale, la presenza dei ponteggi può creare un rischio particolare per gli appartamenti ai quali le impalcature consentono di accedere.
Ma cosa accade se, proprio utilizzando il ponteggio, i ladri riescono a entrare in un appartamento e a commettere un furto?
Il proprietario dell’appartamento può chiedere il risarcimento dei danni al condominio, all’impresa che ha installato o utilizzato il ponteggio oppure a entrambi?
La risposta dipende dalle concrete modalità con cui il ponteggio è stato installato, custodito e utilizzato e dalle cautele adottate per impedire accessi non autorizzati.
La Corte di Cassazione è tornata recentemente sulla questione con l’ordinanza n. 25122 del 12 settembre 2025, ribadendo la possibilità di configurare la responsabilità dell’impresa appaltatrice e del condominio quando siano state omesse le necessarie misure di sicurezza.
Il furto attraverso il ponteggio può essere responsabilità dell’impresa?
Sì, in presenza dei necessari presupposti.
L’impresa che installa o utilizza i ponteggi per eseguire i lavori deve adottare le cautele necessarie affinché la struttura non possa essere utilizzata in modo anomalo da soggetti estranei per accedere agli appartamenti.
La responsabilità dell’appaltatore viene normalmente ricondotta all’art. 2043 c.c., quando la mancata adozione delle ordinarie cautele costituisca una condotta colposa causalmente collegata al danno.
Il principio è stato affermato dalla Cassazione già in numerose pronunce e ribadito nel 2025: l’impresa può essere chiamata a rispondere quando abbia trascurato le normali regole di diligenza e non abbia adottato misure idonee a impedire l’uso anomalo dei ponteggi.
Il ponteggio non è una semplice «occasione» del furto
Questo è uno degli aspetti più interessanti della recente pronuncia della Cassazione.
Nel caso esaminato dalla Corte, i ladri erano entrati nell’appartamento di una condomina, posto al quinto piano, utilizzando il ponteggio installato all’esterno dell’edificio per lavori di ristrutturazione.
La Corte d’appello aveva escluso la responsabilità dell’impresa ritenendo che il passaggio attraverso il ponteggio costituisse soltanto un’occasione agevolatrice del furto.
La Cassazione ha ritenuto necessario riesaminare la questione, sottolineando che l’utilizzazione delle impalcature non esauriva la propria rilevanza nella mera occasione del reato, ma poteva costituire un elemento della sequenza causale che aveva condotto alla penetrazione nell’appartamento.
La questione deve quindi essere valutata verificando concretamente se il ponteggio, per le sue caratteristiche e per le modalità con cui era stato lasciato accessibile, abbia agevolato in modo causalmente rilevante la commissione del furto.
Anche il condominio può essere responsabile
La responsabilità non necessariamente si esaurisce nell’impresa.
La Cassazione ha infatti da tempo riconosciuto la possibile responsabilità del condominio committente, ai sensi dell’art. 2051 c.c., in relazione all’obbligo di vigilanza e custodia della struttura che il condominio ha disposto venisse mantenuta sull’edificio.
Il principio è stato ribadito anche dalla Cassazione n. 26900/2014 e dall’ordinanza n. 29648/2017, oltre che dalla recentissima ordinanza n. 25122/2025.
Pertanto, il fatto che i lavori siano stati affidati a un’impresa non significa automaticamente che il condominio sia esonerato da qualsiasi responsabilità.
Occorre verificare quale fosse il ruolo concretamente esercitato dal condominio rispetto al ponteggio e se siano state adottate le necessarie cautele per impedire accessi anomali agli appartamenti.
Quali cautele devono essere adottate?
Non esiste una misura di sicurezza identica per ogni edificio.
Le cautele devono essere valutate in relazione alle caratteristiche concrete del fabbricato, alla posizione degli appartamenti, alla conformazione dei ponteggi e alla possibilità che questi vengano utilizzati per raggiungere balconi, finestre o altre aperture.
A seconda dei casi possono assumere rilievo, ad esempio:
- sistemi idonei a impedire l’accesso al ponteggio nelle ore in cui i lavori sono sospesi;
- chiusure o protezioni degli accessi;
- illuminazione adeguata;
- sistemi di sorveglianza;
- protezioni delle aperture facilmente raggiungibili dal ponteggio;
- controllo degli accessi alla struttura;
- specifiche misure previste nel contratto di appalto.
Non è però corretto sostenere che l’assenza di una singola misura determini automaticamente la responsabilità.
Occorre verificare se, considerando tutte le circostanze del caso concreto, siano state adottate cautele ragionevolmente idonee a prevenire l’uso del ponteggio per finalità illecite.
Se il condominio ha affidato i lavori a un’impresa, è comunque responsabile?
La risposta non è automatica.
L’affidamento dei lavori a un’impresa autonoma non comporta, di per sé, la responsabilità del condominio per qualsiasi comportamento dell’appaltatore.
La responsabilità del committente deve essere ricostruita sulla base della concreta situazione di custodia e degli obblighi che gravano sul condominio.
Può assumere rilievo, in particolare, la circostanza che il condominio abbia disposto il mantenimento del ponteggio e che non abbia vigilato sull’adozione delle cautele necessarie.
La Cassazione ha inoltre riconosciuto, in determinate situazioni, la responsabilità del committente per culpa in eligendo, quando l’opera sia stata affidata a un’impresa manifestamente inadeguata, oppure quando l’appaltatore sia stato in concreto un mero esecutore delle direttive del committente.
Si tratta, tuttavia, di fattispecie diverse che devono essere accertate caso per caso.
Il condominio e l’impresa possono rispondere entrambi?
Sì.
È possibile che la condotta dell’impresa e quella del condominio concorrano nella produzione del danno.
Ad esempio, l’impresa potrebbe non avere adottato adeguate misure per impedire l’accesso al ponteggio, mentre il condominio potrebbe non avere vigilato sulla permanenza della struttura e sulle condizioni di sicurezza.
In una situazione di questo tipo, la responsabilità dei diversi soggetti dovrà essere ricostruita sulla base delle rispettive condotte e del loro contributo causale.
La recente Cassazione n. 25122/2025 ha proprio richiamato il consolidato orientamento secondo cui possono configurarsi sia la responsabilità dell’impresa ex art. 2043 c.c. sia quella del condominio ex art. 2051 c.c.
Il furto deve essere stato commesso necessariamente utilizzando il ponteggio?
Questo è un punto decisivo.
Non è sufficiente dimostrare che nell’edificio fosse presente un ponteggio e che, nello stesso periodo, sia stato commesso un furto.
Deve essere dimostrato, secondo le regole ordinarie sulla causalità, che il ponteggio abbia avuto un ruolo concreto nella realizzazione dell’accesso all’appartamento e quindi nella produzione del danno.
La Cassazione del 2025 ha sottolineato proprio la necessità di valutare l’efficienza causale, almeno concausale, dell’utilizzazione del ponteggio nella sequenza che conduce al furto.
Questo significa che la ricostruzione della dinamica del furto assume un’importanza fondamentale.
Chi deve provare la responsabilità?
Il proprietario che chiede il risarcimento deve dimostrare gli elementi costitutivi della propria domanda.
In particolare, sarà necessario fornire elementi utili a dimostrare:
- l’avvenuto furto;
- le modalità attraverso cui i ladri hanno avuto accesso all’appartamento;
- l’utilizzazione del ponteggio;
- la concreta situazione del ponteggio;
- l’assenza o insufficienza delle misure di sicurezza;
- il rapporto causale tra tale situazione e il furto;
- l’entità dei danni subiti.
Per quanto riguarda la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., occorre poi verificare i presupposti della responsabilità da cosa in custodia e l’eventuale ricorrenza del caso fortuito.
Quali prove possono essere utilizzate?
In una controversia di questo tipo è particolarmente importante raccogliere le prove immediatamente dopo il furto.
Possono essere utili:
- verbale della denuncia presentata alle forze dell’ordine;
- fotografie dei ponteggi;
- fotografie delle finestre o dei balconi utilizzati per accedere all’appartamento;
- fotografie delle eventuali protezioni;
- testimonianze dei condomini;
- documentazione relativa ai lavori;
- contratto di appalto;
- capitolato dei lavori;
- eventuali comunicazioni dell’amministratore;
- documentazione relativa alle misure di sicurezza adottate dall’impresa;
- eventuali riprese delle telecamere;
- documentazione relativa ai beni sottratti.
Particolarmente importante può essere la relazione redatta dalla polizia giudiziaria intervenuta sul posto, quando descriva le modalità di accesso all’appartamento e le condizioni del ponteggio. La giurisprudenza ha riconosciuto rilievo probatorio anche a questo tipo di documentazione.
Come chiedere il risarcimento dei danni?
Il proprietario dell’appartamento può valutare una richiesta risarcitoria nei confronti dei soggetti ritenuti responsabili, individuando sulla base delle circostanze concrete la posizione dell’impresa, del condominio e degli eventuali altri soggetti coinvolti.
La richiesta dovrebbe essere accompagnata dalla documentazione che dimostri sia l’esistenza del furto sia l’entità dei danni.
Per i beni sottratti è particolarmente importante conservare, quando disponibili, fatture, ricevute, fotografie e ogni altro documento che possa dimostrarne l’esistenza e il valore.
Anche la quantificazione del danno costituisce infatti un aspetto autonomo della domanda risarcitoria.
La Cassazione nel 2025: un principio importante per i condomini
L’ordinanza n. 25122 del 12 settembre 2025 è particolarmente significativa perché riporta al centro della questione il rapporto causale tra il ponteggio e il furto.
La Corte ha ritenuto che l’utilizzazione dell’impalcatura non potesse essere liquidata semplicemente come una circostanza occasionale e ha richiamato il consolidato principio secondo cui, quando non siano state adottate le cautele necessarie a impedire l’uso anomalo dei ponteggi, può configurarsi la responsabilità dell’impresa e, ricorrendone i presupposti, quella del condominio.
La pronuncia non significa, però, che ogni furto commesso attraverso un ponteggio debba essere automaticamente risarcito dal condominio o dall’impresa.
La responsabilità deve essere accertata sulla base della concreta dinamica dell’evento, delle misure adottate e del nesso causale tra la situazione del ponteggio e il furto.
In conclusione
Se i ladri entrano in un appartamento utilizzando i ponteggi installati per i lavori di ristrutturazione del condominio, il proprietario può avere diritto al risarcimento dei danni quando l’evento sia stato favorito dalla mancata adozione delle necessarie cautele.
La responsabilità può riguardare l’impresa appaltatrice, ai sensi dell’art. 2043 c.c., quando abbia omesso le ordinarie misure di diligenza necessarie a impedire l’uso anomalo delle impalcature.
Può inoltre configurarsi la responsabilità del condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., quando sussistano i presupposti della custodia e siano state omesse le necessarie attività di vigilanza e protezione della struttura.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 25122/2025, ha confermato la perdurante attualità di questi principi, sottolineando che il ponteggio può assumere un’effettiva rilevanza causale nella commissione del furto e non costituire una semplice occasione agevolatrice.
Per questo, in caso di furto, è fondamentale documentare immediatamente come è avvenuto l’accesso all’appartamento, in quali condizioni si trovavano i ponteggi e quali misure di sicurezza erano state adottate.
Questi elementi possono essere decisivi per stabilire se il danno debba essere risarcito dall’impresa, dal condominio o da entrambi.