Il rifacimento del tetto in condominio pone spesso un problema apparentemente semplice: chi deve pagare e secondo quali millesimi?
La regola generale è che le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell’edificio devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. È quanto stabilisce l’art. 1123, comma 1, c.c.
Il problema diventa più delicato quando, oltre all’appartamento, un condomino è proprietario esclusivo di un giardino, terreno o altra pertinenza.
In questo caso occorre capire se e in quale misura tale bene debba essere considerato nella determinazione dei millesimi di proprietà.
Il tetto condominiale è una parte comune?
In linea generale, sì.
L’art. 1117 c.c. ricomprende tra le parti comuni dell’edificio anche i tetti e i lastrici solari, salvo che il titolo disponga diversamente. La disciplina è stata espressamente confermata dalla riforma del condominio del 2012.
La conseguenza è importante: quando il tetto è una parte comune, le spese necessarie alla sua conservazione devono essere ripartite secondo i criteri stabiliti dall’art. 1123 c.c., salvo che trovi applicazione una diversa disciplina, come nel caso del lastrico solare di uso esclusivo.
Come si dividono le spese per il rifacimento del tetto?
Per le spese di conservazione del tetto comune, il criterio ordinario è quello dei millesimi di proprietà.
Ogni condomino partecipa quindi alle spese in proporzione al valore della propria unità immobiliare.
Non si applica, in linea generale, il criterio della divisione in parti uguali.
La Corte di Cassazione ha ricondotto le spese di conservazione delle parti comuni al criterio dell’appartenenza: esse devono essere ripartite in proporzione alle quote di proprietà, mentre le spese legate all’uso possono seguire criteri differenti quando la legge lo prevede.
Se un condomino possiede anche un giardino, deve pagare di più?
Non è corretto rispondere semplicemente sì o no.
La questione deve essere ricondotta alla determinazione del valore millesimale della proprietà.
I millesimi non rappresentano infatti una semplice somma delle superfici dei singoli beni.
Le tabelle millesimali devono esprimere il valore proporzionale delle proprietà esclusive rispetto all’intero edificio, secondo i criteri previsti dalla legge.
Pertanto, se un appartamento è accompagnato da un giardino di proprietà esclusiva che costituisce una pertinenza o comunque un bene economicamente rilevante ai fini della valutazione dell’unità immobiliare, tale elemento può incidere sulla determinazione del valore millesimale.
Il punto, quindi, non è stabilire se il condomino debba “aggiungere i millesimi del giardino” ogni volta che viene approvata una spesa.
Occorre prima verificare come sono state formate le tabelle millesimali e quale valore è stato attribuito all’unità immobiliare nel suo complesso.
Il giardino privato ha propri millesimi?
Non necessariamente.
Questa è una precisazione importante.
Non esiste una regola generale secondo cui ogni giardino di proprietà esclusiva debba avere una propria autonoma quota millesimale da sommare a quella dell’appartamento.
La situazione dipende dalla struttura delle tabelle e dal titolo.
Il giardino può essere stato considerato nella determinazione del valore complessivo dell’unità immobiliare, contribuendo quindi indirettamente alla quota millesimale attribuita al proprietario.
Per questo, prima di contestare il riparto delle spese del tetto, bisogna esaminare la tabella millesimale applicata dal condominio e verificare come sia stato determinato il valore della proprietà.
Un esempio pratico
Supponiamo che un condomino possieda un appartamento e un giardino di proprietà esclusiva.
Se nella tabella millesimale il valore complessivo della sua proprietà è già stato determinato tenendo conto anche del giardino, non sarebbe corretto aggiungere nuovamente il valore del giardino al momento di ripartire la spesa per il rifacimento del tetto.
Si rischierebbe infatti di considerare due volte lo stesso elemento.
Diversa potrebbe essere la situazione se il giardino non fosse stato considerato nella formazione delle tabelle e se fosse necessario verificare la correttezza della rappresentazione millesimale della proprietà.
La questione, quindi, non si risolve guardando soltanto alla superficie del giardino.
Le tabelle millesimali possono essere contestate?
Sì, ma non ogni errore comporta automaticamente la loro revisione.
La disciplina delle tabelle millesimali deve essere coordinata con gli artt. 68 e 69 disp. att. c.c.
In particolare, la revisione o modificazione delle tabelle può essere richiesta nei casi previsti dalla legge, tra cui le ipotesi in cui risulti che il valore proporzionale di una unità immobiliare sia alterato per una variazione delle condizioni dell’edificio oppure per un errore.
Prima di contestare una ripartizione delle spese, quindi, bisogna capire se il problema riguardi:
la semplice applicazione della tabella;
un errore nella tabella;
una modifica delle condizioni dell’edificio;
oppure un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge.
Sono situazioni giuridicamente differenti.
L’assemblea può decidere un criterio diverso dai millesimi?
L’art. 1123 c.c. prevede il criterio proporzionale, ma ammette una diversa convenzione.
Occorre tuttavia prestare molta attenzione al tipo di deliberazione adottata.
Non è sufficiente che l’assemblea, a maggioranza, decida occasionalmente di distribuire una spesa secondo un criterio diverso da quello previsto dalla legge.
La deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese richiede una base negoziale idonea, e la giurisprudenza è particolarmente rigorosa nel distinguere una semplice deliberazione assembleare da una vera convenzione derogatoria.
Per questo, quando il verbale dell’assemblea prevede un criterio diverso dai millesimi, è necessario verificare come sia stata assunta la decisione e quale sia il fondamento della deroga.
E se il regolamento condominiale stabilisce criteri diversi?
Anche il regolamento deve essere esaminato.
Un regolamento di natura contrattuale può contenere clausole che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese, purché siano rispettati i limiti posti dalla legge.
La Corte di Cassazione ha ribadito che le convenzioni tra condomini possono incidere sulla disciplina delle spese, anche derogando ai criteri degli artt. 1123 e seguenti c.c.
Quindi, prima di contestare una delibera, è sempre opportuno acquisire:
il regolamento condominiale;
le tabelle millesimali;
il verbale dell’assemblea;
il preventivo dei lavori;
il riparto predisposto dall’amministratore.
Il rifacimento del tetto è sempre una spesa da dividere con i millesimi di proprietà?
Nella normalità, sì, quando si tratta della conservazione di un tetto comune.
Ma bisogna verificare se il bene abbia una disciplina particolare.
Un esempio importante è rappresentato dal lastrico solare di uso esclusivo.
In questa situazione trova applicazione, ricorrendone i presupposti, l’art. 1126 c.c., che stabilisce un criterio di ripartizione diverso.
La Cassazione ha più volte distinto il tetto comune dal lastrico solare o dalla terrazza a livello soggetti alla disciplina speciale.
Non è quindi corretto utilizzare automaticamente lo stesso criterio per ogni tipo di copertura dell’edificio.
Tetto comune e lastrico solare di uso esclusivo: attenzione alla differenza
La distinzione è fondamentale.
Se il tetto è una parte comune, le spese di conservazione sono normalmente ripartite secondo l’art. 1123 c.c.
Se invece si tratta di un lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, può trovare applicazione l’art. 1126 c.c., secondo il particolare criterio previsto da quella disposizione.
La qualificazione giuridica della copertura viene quindi prima del calcolo della spesa.
E se il tetto copre soltanto una parte dell’edificio?
Anche questa situazione richiede attenzione.
L’art. 1123, comma 3, c.c. stabilisce che, quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Bisogna quindi verificare se il tetto svolga una funzione di copertura per tutto il condominio oppure soltanto per una parte di esso.
Non è sufficiente che il tetto si trovi fisicamente sopra alcuni appartamenti.
È necessario verificare la sua funzione rispetto alle diverse unità immobiliari.
E se il giardino è di proprietà esclusiva?
La proprietà esclusiva del giardino non comporta automaticamente l’esclusione del condomino dalle spese relative alle parti comuni.
Il condomino resta infatti titolare della propria quota sulle parti comuni e, salvo diversa disciplina, è tenuto a partecipare alle spese necessarie alla loro conservazione.
L’art. 1118 c.c. stabilisce espressamente che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare e che il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Il problema non è quindi se il proprietario del giardino debba pagare.
La domanda corretta è in quale misura debba partecipare.
Come contestare un riparto del rifacimento del tetto?
Se un condomino ritiene errato il riparto predisposto dall’amministratore, non dovrebbe limitarsi a sostenere che “i millesimi sono sbagliati”.
Occorre individuare precisamente l’errore.
Ad esempio, potrebbe essere contestato:
l’utilizzo della tabella sbagliata;
l’applicazione dell’art. 1123 anziché dell’art. 1126;
l’omessa considerazione di una parte dell’edificio;
l’applicazione di un criterio diverso da quello previsto dal regolamento;
un errore nelle tabelle millesimali;
l’attribuzione della spesa a condomini che non traggono utilità dalla parte comune;
la duplicazione del valore di una pertinenza già considerata nella tabella.
La contestazione deve quindi essere costruita sulla base della documentazione condominiale.
Cosa deve controllare il condomino?
Prima di impugnare una delibera, suggerirei di acquisire almeno quattro documenti:
il regolamento condominiale;
le tabelle millesimali;
il verbale dell’assemblea che ha deliberato i lavori;
il prospetto di ripartizione della spesa.
A questi andrebbe aggiunta, quando necessario, la documentazione tecnica relativa al tetto e alla sua effettiva funzione.
Solo dopo aver esaminato questi elementi è possibile stabilire se il criterio applicato dall’amministratore sia corretto.
In conclusione
Le spese per il rifacimento del tetto condominiale, quando il tetto è una parte comune e si tratta di opere di conservazione, sono normalmente ripartite in proporzione al valore delle proprietà, secondo il criterio dell’art. 1123, comma 1, c.c.
La presenza di un giardino di proprietà esclusiva non significa, però, che debbano essere automaticamente “aggiunti” i millesimi del giardino a quelli dell’appartamento.
Il punto decisivo è verificare come è stato determinato il valore millesimale della proprietà e se il giardino sia già stato considerato nella formazione della tabella.
Prima di contestare il riparto, occorre inoltre distinguere il tetto comune dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, verificare se la copertura serva l’intero edificio o soltanto una parte di esso e controllare l’eventuale presenza di una convenzione derogatoria contenuta nel regolamento.
La questione dei millesimi, quindi, non può essere risolta guardando soltanto alla superficie dell’appartamento o del giardino: occorre ricostruire il criterio con cui sono state formate le tabelle e verificare quale sia effettivamente la proprietà cui la spesa deve essere imputata.