Può accadere che nel contratto di locazione venga indicato un determinato canone, mentre le parti concordino separatamente il pagamento di una somma maggiore.
Si pensi, ad esempio, a un contratto nel quale sia indicato un canone mensile di 800 euro e a un accordo separato con cui il conduttore si impegni a pagare al locatore altri 300 euro ogni mese.
Che valore ha questo accordo?
Il patto occulto con cui viene stabilito un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato è nullo.
La nullità, tuttavia, non travolge necessariamente l’intero contratto di locazione: riguarda il patto relativo alla maggiorazione del canone, mentre il contratto registrato rimane valido per il canone dichiarato.
È questo il principio affermato dalla Cassazione e successivamente ribadito anche dalle Sezioni Unite.
Il canone “in nero” è nullo
La questione è stata affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18213 del 2015, nell’ambito della disciplina delle locazioni abitative.
Il principio è particolarmente importante: l’accordo con cui le parti stabiliscono un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato costituisce un patto occulto di maggiorazione del canone e deve essere considerato nullo.
Non si tratta quindi semplicemente di una questione fiscale.
La conseguenza riguarda direttamente la validità civilistica dell’accordo attraverso il quale viene imposto al conduttore il pagamento della somma ulteriore.
La Cassazione ha successivamente ribadito che la nullità colpisce esclusivamente il patto occulto di maggiorazione e non l’intero contratto registrato.
Il contratto di locazione rimane valido
Questo è il punto centrale dell’articolo.
Se il contratto registrato prevede un canone di 800 euro e un accordo separato stabilisce che il conduttore debba pagarne 1.100, non è l’intero contratto di locazione a diventare nullo.
È nullo l’accordo relativo ai 300 euro aggiuntivi.
Il rapporto di locazione continua quindi a produrre i propri effetti sulla base del canone validamente pattuito e risultante dal contratto registrato.
La Cassazione ha espresso il principio in termini particolarmente chiari: la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998 riguarda il patto occulto di maggiorazione del canone, mentre resta valido il contratto registrato.
Il conduttore deve pagare il canone maggiore?
No, se la maggiorazione deriva da un patto nullo.
Se le parti hanno formalmente previsto un canone di 800 euro ma hanno successivamente concordato in modo occulto un pagamento mensile di 1.100 euro, il conduttore non è obbligato, in forza di quel patto nullo, a corrispondere la differenza.
Il problema diventa allora particolarmente rilevante quando il conduttore abbia già pagato per mesi o anni la maggiorazione.
In questo caso occorre valutare la possibilità di chiedere la restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, tenendo conto della specifica fattispecie, della prescrizione e della documentazione disponibile.
Il locatore può chiedere lo sfratto se il conduttore paga soltanto il canone registrato?
La questione deve essere affrontata distinguendo il canone effettivamente dovuto dal canone derivante dal patto nullo.
Se il conduttore versa regolarmente il canone risultante dal contratto valido, il mancato pagamento della maggiorazione prevista da un accordo nullo non può essere automaticamente qualificato come morosità.
Sarebbe quindi necessario verificare attentamente il contenuto del contratto, l’eventuale accordo separato e la documentazione relativa ai pagamenti.
Non basta che il locatore sostenga che il vero canone fosse quello maggiore.
Come si dimostra l’esistenza del canone maggiorato?
La prova della pattuizione e dei pagamenti può assumere particolare importanza.
Possono essere rilevanti, a seconda dei casi, ricevute, bonifici bancari, messaggi, comunicazioni scritte, e-mail, scritture private e altri elementi dai quali risulti il pagamento di somme superiori a quelle indicate nel contratto.
Il problema probatorio diventa particolarmente delicato quando il pagamento della maggiorazione sia avvenuto in contanti.
In quel caso la ricostruzione della vicenda può essere più complessa e deve essere effettuata attraverso gli elementi concretamente disponibili.
E se il locatore sostiene che la somma aggiuntiva riguardava altre prestazioni?
Questo è un possibile terreno di contenzioso.
Non ogni pagamento effettuato dal conduttore oltre il canone nominale costituisce necessariamente una maggiorazione occulta del canone.
Bisogna verificare la causa concreta del pagamento.
Se, ad esempio, la somma ulteriore corrisponde realmente a una diversa obbligazione, occorre accertare se questa abbia una propria causa autonoma oppure se rappresenti, in realtà, un modo per mascherare una parte del canone.
La qualificazione dell’accordo non dipende quindi soltanto dal nome attribuito dalle parti alla somma.
E se il patto viene registrato successivamente?
Qui bisogna fare una distinzione fondamentale.
La questione della registrazione tardiva non coincide con quella del patto occulto di maggiorazione del canone.
Per una panoramica sugli obblighi di registrazione e sugli effetti della registrazione tardiva, consulta anche Registrazione del contratto di locazione: come si fa, termini e costi.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 23601/2017, hanno affrontato il problema della tardiva registrazione del contratto di locazione e hanno affermato che, in determinate ipotesi, la registrazione tardiva può sanare la nullità derivante dalla mancata registrazione con efficacia retroattiva.
Questo principio, però, non significa che la registrazione successiva possa automaticamente sanare qualsiasi accordo occulto relativo alla maggiorazione del canone.
La Cassazione ha infatti chiarito che il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo e non viene sanato dalla registrazione tardiva, che costituisce un fatto extraneoziale inidoneo a incidere sulla validità civilistica di quel patto.
Questa distinzione va assolutamente inserita nell’articolo perché evita una delle possibili interpretazioni erronee della giurisprudenza.
E se il canone maggiorato è previsto in una scrittura privata?
La forma scritta non rende valido il patto.
Il problema non è infatti l’assenza di una scrittura, ma la contrarietà alla disciplina imperativa della locazione abitativa.
Anche una scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti può quindi essere nulla se ha la funzione di occultare una maggiorazione del canone rispetto a quello risultante dal contratto registrato.
La volontà del conduttore di accettare il pagamento maggiore non elimina, di per sé, la nullità prevista dalla legge.
Il conduttore può chiedere indietro quanto pagato in più?
In linea di principio, la nullità del patto costituisce il presupposto per valutare la ripetizione delle somme corrisposte in forza dell’accordo nullo.
Ma qui eviterei di promettere automaticamente la restituzione di tutto ciò che è stato pagato.
Bisogna verificare almeno:
la natura dei pagamenti;
il periodo cui si riferiscono;
la prova della loro effettuazione;
la loro riconducibilità alla maggiorazione del canone;
il regime della prescrizione applicabile alla domanda restitutoria;
eventuali ulteriori rapporti economici tra le parti.
È quindi necessario esaminare la documentazione prima di stabilire quale somma possa effettivamente essere richiesta in restituzione.
La nullità riguarda soltanto le locazioni abitative?
Il quadro è stato oggetto di importanti precisazioni giurisprudenziali.
Le Sezioni Unite n. 23601/2017 hanno affrontato specificamente il problema della locazione non abitativa, confermando la nullità dell’accordo con cui le parti abbiano concordato un canone superiore a quello dichiarato nel contratto, ma chiarendo gli effetti della registrazione tardiva.
È quindi opportuno non costruire l’articolo sulla sola disciplina delle locazioni abitative senza considerare la diversa evoluzione della giurisprudenza in materia di locazioni ad uso diverso.
Cosa deve fare il conduttore se scopre di avere pagato un canone maggiore?
La prima cosa è raccogliere tutta la documentazione.
È utile conservare:
il contratto di locazione registrato;
eventuali scritture integrative;
ricevute dei pagamenti;
estratti conto bancari;
messaggi e comunicazioni con il locatore;
eventuali ricevute relative al pagamento della maggiorazione.
È poi necessario ricostruire mese per mese quanto previsto dal contratto e quanto effettivamente pagato.
Solo attraverso questa ricostruzione è possibile determinare l’eventuale differenza e valutare l’azione da intraprendere.
In conclusione
La pattuizione con cui il locatore e il conduttore stabiliscono un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato non determina necessariamente la nullità dell’intero contratto di locazione.
La nullità colpisce il patto occulto di maggiorazione del canone, mentre il contratto registrato rimane valido e continua a produrre i propri effetti relativamente al canone dichiarato.
Questo principio è stato affermato dalle Sezioni Unite e successivamente ribadito dalla Cassazione.
La questione della registrazione tardiva deve essere tenuta distinta: la giurisprudenza ha riconosciuto, in determinate ipotesi, effetti retroattivi alla registrazione tardiva del contratto, ma ciò non equivale a sanare automaticamente il patto occulto con cui sia stata concordata una maggiorazione del canone.
Per chi ha pagato per anni un canone superiore a quello risultante dal contratto, diventa quindi essenziale verificare il contenuto degli accordi, la documentazione dei pagamenti e la possibilità di chiedere la restituzione delle somme versate in eccedenza.
Hai pagato un canone superiore a quello indicato nel contratto?
Se nel tuo contratto di locazione è indicato un canone inferiore a quello che hai effettivamente pagato, puoi sottoporre la documentazione a una prima valutazione gratuita.
Inviaci il contratto registrato e, se disponibili, le ricevute, i bonifici o gli altri documenti relativi ai pagamenti effettuati.