La registrazione del contratto di locazione è un adempimento fondamentale per dare corretta rilevanza fiscale al rapporto tra locatore e conduttore.
La disciplina varia a seconda della tipologia di contratto e dell’eventuale scelta del regime della cedolare secca.
Per questo, prima di stipulare o registrare un contratto di locazione, è importante verificare non soltanto il termine per la registrazione, ma anche le imposte dovute, le modalità di pagamento e gli eventuali adempimenti successivi.
Entro quando deve essere registrato il contratto di locazione?
In via generale, il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla data della stipula.
Lo stesso termine assume rilievo per gli adempimenti collegati alla decorrenza del contratto.
La registrazione può essere effettuata attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure presso gli uffici dell’Agenzia, secondo le modalità previste per il singolo caso.
Chi deve registrare il contratto?
L’obbligo di registrazione riguarda entrambe le parti del contratto.
Locatore e conduttore sono infatti responsabili degli adempimenti fiscali previsti dalla legge.
Nella pratica, tuttavia, è frequente che la registrazione venga materialmente eseguita dal locatore o da un intermediario incaricato.
È comunque importante non confondere l’incarico materiale di effettuare la registrazione con la responsabilità prevista dalla normativa tributaria.
Come si registra un contratto di locazione?
La registrazione viene effettuata attraverso il modello RLI, utilizzato per la richiesta di registrazione dei contratti di locazione e per numerosi adempimenti successivi.
Il modello RLI contiene, tra l’altro, i dati delle parti, la tipologia del contratto, la durata, l’importo del canone e le informazioni relative alla registrazione.
La procedura può essere gestita telematicamente oppure attraverso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate nei casi in cui sia consentita la presentazione cartacea.
Quanto costa registrare un contratto di locazione?
Quando non si applica la cedolare secca, la registrazione comporta normalmente il pagamento dell’imposta di registro, oltre all’imposta di bollo quando dovuta.
L’importo dell’imposta dipende dalla tipologia di contratto e dalle caratteristiche della locazione.
Per gli adempimenti fiscali relativi ai contratti di locazione l’Agenzia delle Entrate utilizza il modello F24 Versamenti con elementi identificativi (F24 ELIDE).
Tra i codici tributo utilizzati rientrano il 1500 per la prima registrazione, il 1501 per le annualità successive, il 1502 per le annualità successive relative a specifiche fattispecie, il 1503 per la risoluzione e il 1504 per la proroga.
Per questo motivo, nell’articolo eviterei di indicare un importo fisso senza distinguere la tipologia di contratto.
Chi paga l’imposta di registro?
Per i contratti di locazione, locatore e conduttore sono generalmente obbligati in solido nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.
Ciò significa che l’Agenzia delle Entrate può rivolgersi a ciascuno dei soggetti obbligati per ottenere il pagamento dell’imposta dovuta.
Le parti possono naturalmente disciplinare tra loro la ripartizione economica del costo secondo quanto previsto dalla legge e dal contratto.
Che cosa cambia con la cedolare secca?
La situazione è diversa quando il locatore opta per il regime della cedolare secca, nei casi in cui tale regime sia applicabile.
La cedolare secca sostituisce, per il contratto interessato, l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo relative alla locazione.
L’opzione deve essere effettuata secondo le modalità previste dalla disciplina fiscale.
È quindi importante distinguere tra:
regime ordinario, con applicazione dell’imposta di registro e degli altri tributi eventualmente dovuti;
cedolare secca, quando il locatore può e decide di optare per tale regime.
La cedolare secca elimina l’obbligo di registrazione?
No.
Questo è un errore frequente.
La scelta della cedolare secca non significa che il contratto possa essere semplicemente conservato tra le parti senza essere registrato.
Il contratto deve essere comunque correttamente registrato secondo le modalità previste.
L’opzione per la cedolare secca incide sul regime fiscale, non elimina l’adempimento della registrazione.
Cosa succede se il contratto non viene registrato?
La mancata registrazione di un contratto per il quale la legge impone tale adempimento può comportare conseguenze sia sul piano fiscale sia sul piano civilistico.
La questione è particolarmente delicata perché non bisogna confondere:
la mancata registrazione;
la registrazione tardiva;
la registrazione di un contratto diverso da quello effettivamente voluto dalle parti;
l’indicazione di un canone inferiore a quello realmente pattuito.
Sono fattispecie differenti e producono conseguenze differenti.
Registrazione tardiva: si può regolarizzare?
Sì.
La tardiva registrazione può essere regolarizzata secondo la disciplina tributaria applicabile, attraverso gli strumenti previsti per il ravvedimento.
L’Agenzia delle Entrate prevede specifici codici tributo per le sanzioni da ravvedimento relative alla tardiva prima registrazione e per i relativi interessi.
È quindi opportuno non limitarsi a registrare tardivamente il contratto senza verificare anche la posizione fiscale e le eventuali sanzioni.
Cosa succede se viene registrato un contratto con un canone inferiore a quello realmente pagato?
Questa è una situazione molto più delicata.
Se le parti indicano nel contratto un canone inferiore rispetto a quello effettivamente pattuito, può configurarsi un occultamento parziale del canone.
Per approfondire questo problema, leggi anche Canone di locazione superiore a quello dichiarato: cosa succede?
L’Agenzia delle Entrate considera espressamente questa fattispecie nell’ambito delle violazioni relative alla registrazione dei contratti di locazione.
Ma la questione non è soltanto fiscale.
Dal punto di vista civilistico occorre verificare la validità dell’accordo relativo alla maggiorazione del canone e le eventuali conseguenze restitutorie.
Su questo punto abbiamo già una pagina specifica del sito dedicata al canone di locazione superiore a quello dichiarato, che sarebbe opportuno collegare internamente a questo articolo.
Quali adempimenti devono essere effettuati dopo la registrazione?
La registrazione iniziale non esaurisce necessariamente tutti gli obblighi.
A seconda della situazione possono essere necessari ulteriori adempimenti, tra cui:
pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive;
proroga del contratto;
risoluzione anticipata;
cessione del contratto;
rinegoziazione del canone.
Il modello RLI viene utilizzato anche per numerosi di questi adempimenti.
Come si comunica la proroga del contratto?
La proroga deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate secondo le modalità previste.
Quando il contratto è soggetto a cedolare secca, occorre prestare particolare attenzione alla disciplina specifica.
L’Agenzia delle Entrate precisa che, dal 2019, l’omessa o tardiva comunicazione della proroga o della risoluzione di un contratto con opzione per la cedolare secca non comporta automaticamente la revoca dell’opzione quando il comportamento complessivo del contribuente dimostri la volontà di mantenere il regime e siano rispettati gli altri obblighi fiscali.
Questo è un punto che nel vecchio articolo del 2010, ovviamente, non poteva essere trattato.
Cosa succede alla scadenza del contratto?
Occorre distinguere la scadenza contrattuale dalla proroga o dal rinnovo.
La disciplina varia in funzione del tipo di locazione.
Per gli aspetti relativi alla cessazione del rapporto e al rilascio dell’immobile, puoi leggere anche Sfratto per morosità e finita locazione: come funziona.
Per esempio, le locazioni abitative e le locazioni commerciali sono sottoposte a regole differenti in materia di durata, rinnovo e disdetta.
Dal punto di vista fiscale, la proroga del rapporto deve essere comunicata e, quando dovuta, deve essere versata la relativa imposta di registro.
L’Agenzia delle Entrate prevede infatti uno specifico codice tributo per l’imposta di registro relativa alle proroghe.
Registrazione e validità del contratto: attenzione alla distinzione
È importante non confondere il problema fiscale della registrazione con quello civilistico della validità del contratto.
La registrazione è un adempimento tributario, ma la sua omissione può produrre anche conseguenze sul piano civilistico, secondo la specifica disciplina applicabile alla fattispecie.
Ancora più delicata è l’ipotesi in cui il contratto registrato non corrisponda a quello realmente voluto dalle parti.
È il caso, ad esempio, del canone occulto.
In questa situazione non basta procedere a una semplice registrazione tardiva: occorre esaminare autonomamente la validità degli accordi intervenuti tra locatore e conduttore.
Registrazione del contratto di locazione commerciale
Anche i contratti di locazione commerciale devono essere correttamente registrati.
La disciplina fiscale della registrazione deve però essere coordinata con quella civilistica delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione.
Questo è particolarmente importante per quanto riguarda:
durata;
rinnovo;
disdetta;
indennità per perdita dell’avviamento;
garanzie;
canone;
recesso;
sublocazione e cessione.
Per una locazione commerciale, quindi, la verifica non dovrebbe fermarsi alla registrazione fiscale del contratto.
Perché è importante conservare la ricevuta di registrazione?
La ricevuta costituisce la documentazione che consente di dimostrare l’avvenuta registrazione e gli estremi dell’adempimento.
È opportuno conservarla insieme al contratto e alla restante documentazione relativa al rapporto.
In caso di controversia, infatti, potrebbe essere necessario ricostruire:
la data di stipula;
la data di registrazione;
il contenuto del contratto;
il canone dichiarato;
eventuali proroghe;
eventuali modifiche;
eventuali risoluzioni.
In conclusione
La registrazione del contratto di locazione non deve essere considerata un semplice adempimento burocratico.
Occorre verificare il termine di registrazione, la corretta compilazione del modello RLI, l’eventuale applicazione della cedolare secca, il pagamento dell’imposta di registro e gli adempimenti successivi.
L’Agenzia delle Entrate conferma anche per il 2026 la gestione tramite F24 ELIDE dell’imposta di registro relativa alla prima registrazione, alle annualità successive, alle proroghe e alle risoluzioni.
Particolare attenzione deve essere prestata alle ipotesi di registrazione tardiva, canone occulto o contratto registrato con contenuto diverso da quello effettivamente concordato dalle parti, perché in questi casi possono emergere questioni non soltanto fiscali ma anche civilistiche.
Hai dubbi sul tuo contratto di locazione?
Se devi stipulare, registrare o modificare un contratto di locazione, oppure hai scoperto che il contratto non è stato registrato correttamente, puoi sottoporre la documentazione a una prima valutazione gratuita.
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