Lo sfratto è il procedimento attraverso il quale il locatore può ottenere il rilascio dell’immobile quando il conduttore non adempie agli obblighi derivanti dal contratto oppure quando la locazione è giunta a scadenza.
Le due ipotesi principali sono lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione.
La procedura è disciplinata dagli artt. 657 e seguenti c.p.c. e consente, quando ne ricorrono i presupposti, di ottenere rapidamente un provvedimento giudiziale che ordini al conduttore di rilasciare l’immobile.
Sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità è previsto dall’art. 658 c.p.c.
Il locatore può utilizzarlo quando il conduttore non paga il canone alle scadenze previste oppure quando non corrisponde altri oneri dovuti nei limiti stabiliti dalla legge.
Il presupposto fondamentale è quindi l’inadempimento del conduttore.
Non ogni ritardo, tuttavia, determina automaticamente la possibilità di ottenere la convalida dello sfratto: occorre verificare la gravità dell’inadempimento e la disciplina applicabile al rapporto.
Sfratto per finita locazione
Diversa è l’ipotesi dello sfratto per finita locazione.
In questo caso il problema non è il mancato pagamento del canone, ma la cessazione del contratto.
Il locatore può intimare lo sfratto quando il contratto è giunto alla sua scadenza e il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile.
L’art. 657 c.p.c. disciplina sia la licenza per finita locazione, quando il contratto non è ancora scaduto, sia lo sfratto quando la scadenza si è già verificata.
Qual è la differenza tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione?
La distinzione è semplice.
Nel primo caso il contratto è ancora in corso, ma il conduttore è inadempiente.
Nel secondo caso il rapporto è giunto alla sua naturale scadenza e il conduttore deve rilasciare l’immobile.
Le due procedure hanno presupposti differenti e non devono essere confuse.
Come si avvia lo sfratto?
Il locatore deve notificare al conduttore un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida.
Nell’atto devono essere indicati il rapporto di locazione, le ragioni del rilascio e, nel caso di morosità, gli elementi relativi al mancato pagamento.
Il conduttore viene quindi chiamato davanti al giudice.
Cosa succede all’udienza?
L’udienza rappresenta un momento decisivo.
Il conduttore può:
non comparire;
comparire e non opporsi;
comparire e opporsi alla convalida.
Se il conduttore non compare oppure compare senza formulare opposizione e ricorrono i presupposti, il giudice può pronunciare l’ordinanza di convalida.
Se invece viene proposta opposizione, il procedimento può trasformarsi in un giudizio a cognizione piena secondo le modalità previste dalla legge.
Cosa succede se il conduttore si oppone?
L’opposizione impedisce, in linea generale, la semplice convalida dello sfratto.
Il giudice deve quindi valutare le contestazioni formulate dal conduttore.
Questo non significa però che il conduttore abbia automaticamente diritto a rimanere nell’immobile fino alla conclusione definitiva della causa.
Quando ne ricorrono i presupposti, il giudice può adottare i provvedimenti previsti dalla disciplina del procedimento e, nella fattispecie dello sfratto per morosità, può pronunciarsi anche sulla provvisoria esecuzione del rilascio.
Per questo l’opposizione deve essere costruita sulla base di contestazioni concrete e documentate, non come semplice strumento dilatorio.
Il conduttore può evitare lo sfratto pagando la morosità?
Nello sfratto per morosità esiste una disciplina specifica che consente al conduttore di sanare la morosità nelle condizioni e nei limiti previsti dalla legge.
Si tratta della cosiddetta sanatoria della morosità prevista dall’art. 55 della legge n. 392/1978.
Il conduttore deve quindi verificare immediatamente l’ammontare richiesto e le modalità attraverso cui può procedere al pagamento.
Non è prudente attendere l’udienza senza avere valutato questa possibilità.
Il pagamento della morosità elimina automaticamente lo sfratto?
Non sempre.
Occorre verificare la situazione concreta, la tempestività del pagamento, il numero delle precedenti morosità e le eventuali ulteriori contestazioni.
La disciplina della sanatoria deve essere applicata rispettando i termini e le condizioni stabiliti dalla legge.
Per questo, quando viene notificata un’intimazione di sfratto, è opportuno intervenire immediatamente.
Il locatore può chiedere anche il pagamento dei canoni?
Sì.
Nel procedimento per sfratto per morosità il locatore può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
L’art. 664 c.p.c. disciplina specificamente la possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per gli oneri accessori.
La procedura può quindi consentire al locatore di ottenere contemporaneamente tutela sul rilascio dell’immobile e sul pagamento delle somme dovute.
Cosa succede se il conduttore non paga dopo la convalida?
Se viene emesso il provvedimento di convalida e il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, si può procedere all’esecuzione per rilascio.
Il provvedimento costituisce il titolo sulla base del quale viene avviata la fase esecutiva.
L’ufficiale giudiziario procede quindi secondo le modalità previste dalla disciplina dell’esecuzione per rilascio.
Quanto tempo ci vuole per ottenere lo sfratto?
Non esiste un termine fisso valido per tutti i procedimenti.
La durata dipende dal tribunale competente, dalla situazione concreta, dalla comparizione o meno del conduttore, dall’eventuale opposizione e dalla fase esecutiva.
È quindi scorretto promettere che uno sfratto venga necessariamente concluso in un determinato numero di giorni.
Quando non vi è opposizione e ricorrono tutti i presupposti, la procedura può essere relativamente rapida.
In presenza di contestazioni, invece, i tempi possono allungarsi sensibilmente.
Il conduttore può contestare la morosità?
Certamente.
Può contestare, ad esempio:
l’esistenza del debito;
l’ammontare dei canoni richiesti;
l’avvenuto pagamento;
la corretta imputazione dei versamenti;
l’esistenza di una compensazione;
la validità del contratto;
la sussistenza di gravi inadempimenti del locatore;
la legittimità delle somme richieste.
La contestazione deve però essere specifica e documentata.
E se il locatore non ha adempiuto ai propri obblighi?
Anche questa situazione può assumere rilievo.
Il conduttore potrebbe, a seconda dei casi, far valere l’inadempimento del locatore, ma non è sufficiente una generica lamentela.
Occorre verificare la natura dell’inadempimento, la sua gravità e il rapporto con l’obbligo di pagamento del canone.
È quindi particolarmente importante esaminare il contratto e tutta la documentazione relativa al rapporto.
Sfratto per finita locazione: il contratto deve essere realmente cessato
Nel caso di sfratto per finita locazione, il primo controllo da effettuare riguarda la data di scadenza del contratto.
Occorre verificare:
la durata originaria;
eventuali rinnovi;
la disciplina applicabile;
la validità della disdetta;
la tempestività della comunicazione;
l’eventuale presenza di cause di proroga o rinnovo.
Un errore nella determinazione della scadenza può compromettere la domanda di rilascio.
Prima di valutare la cessazione del rapporto è importante verificare il contenuto del contratto e i relativi adempimenti di registrazione. Leggi anche: Come si registra un contratto di locazione.
La disdetta è sempre necessaria?
Dipende dal tipo di contratto e dalla disciplina applicabile.
Nelle locazioni abitative e commerciali esistono regole specifiche sulle scadenze e sul rinnovo automatico.
Il locatore che intenda evitare il rinnovo deve rispettare le modalità e i termini previsti dalla legge e dal contratto.
Per questo non è sufficiente affermare genericamente che «il contratto è scaduto».
Bisogna ricostruire correttamente l’intero rapporto.
Una novità importante: lo sfratto per morosità nell’affitto di azienda
Questo è uno dei punti che rendono particolarmente utile aggiornare l’articolo.
La Cassazione, con la sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024, ha chiarito che, dopo le modifiche introdotte dal d.lgs. n. 149/2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità previsto dall’art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda o di ramo d’azienda che comprenda uno o più immobili.
Si tratta di una precisazione importante perché in precedenza esisteva un contrasto interpretativo sull’applicabilità della procedura speciale a questi contratti.
La Cassazione è intervenuta proprio a seguito di un rinvio pregiudiziale del Tribunale di Napoli.
Le modifiche più recenti alla procedura
La disciplina dello sfratto è stata interessata anche dal correttivo alla riforma del processo civile.
La Corte di Cassazione, nella relazione sulle novità normative del 2025, segnala modifiche agli artt. 658, 660, 664 e 669-bis c.p.c., finalizzate anche ad armonizzare il procedimento con la disciplina delle notificazioni telematiche, del domicilio digitale, del fascicolo informatico e del deposito telematico.
Questo rende particolarmente importante non utilizzare oggi modelli o spiegazioni risalenti al 2011 senza verificarne l’aggiornamento.
Cosa deve fare il conduttore quando riceve uno sfratto?
La regola pratica è molto semplice: non ignorare l’atto e non aspettare l’udienza per esaminarlo.
Bisogna immediatamente verificare:
la data dell’udienza;
il motivo dello sfratto;
l’ammontare della morosità eventualmente contestata;
la regolarità della notificazione;
il contratto di locazione;
i pagamenti effettuati;
le eventuali comunicazioni intercorse con il locatore.
Solo dopo questa verifica è possibile stabilire se sia opportuno pagare, sanare la morosità, opporsi oppure adottare altre iniziative.
Cosa deve fare il locatore?
Anche per il proprietario è essenziale verificare preventivamente la correttezza della procedura.
Nel caso di morosità bisogna ricostruire con precisione:
quali canoni siano scaduti;
quali siano stati pagati;
quali somme siano effettivamente dovute;
la corretta imputazione dei pagamenti;
le eventuali garanzie;
il contenuto del contratto.
Nel caso di finita locazione occorre invece verificare la scadenza e la validità della disdetta.
Un errore iniziale può comportare la necessità di ripetere la procedura e ulteriori costi.
In conclusione
Lo sfratto costituisce uno strumento processuale particolarmente efficace per ottenere il rilascio di un immobile quando il conduttore sia moroso o quando il contratto sia giunto alla scadenza.
Le due ipotesi principali sono lo sfratto per morosità, disciplinato dall’art. 658 c.p.c., e lo sfratto per finita locazione, previsto dall’art. 657 c.p.c.
Il conduttore che riceve un’intimazione non deve limitarsi a verificare l’importo richiesto: deve controllare il contratto, i pagamenti, la notificazione e tutti gli elementi posti a fondamento della domanda.
Anche il locatore deve procedere con attenzione, perché la validità dello sfratto dipende dalla corretta sussistenza dei suoi presupposti.
La disciplina è inoltre in evoluzione. La Cassazione, con la sentenza n. 29253/2024, ha chiarito l’applicabilità dello sfratto per morosità anche all’affitto di azienda o di ramo d’azienda comprendente immobili, mentre il correttivo alla riforma del processo civile ha ulteriormente modificato alcune disposizioni del procedimento.
Hai ricevuto un’intimazione di sfratto?
Se sei un conduttore e hai ricevuto un’intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione, oppure sei un locatore e vuoi verificare come procedere nei confronti del conduttore, puoi sottoporre la documentazione a una prima valutazione.
Inviaci l’intimazione, il contratto di locazione e la documentazione relativa ai pagamenti.
Effettueremo una prima valutazione gratuita della situazione, verificando preliminarmente i presupposti della procedura e gli eventuali profili da approfondire.