Con una recentissima sentenza la Cassazione civile (sez. II, 03 settembre 2010, n.19045) ha chiarito che, in un condominio, la presunzione di comproprietà, prevista dall’art. 1117 c.c., n. 3, anche per l’impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell’impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l’attitudine all’uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva.
La spesa per la riparazione dei canali di scarico dell’edificio in condominio, dunque, è a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti.
Conseguentemente, la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, per cui essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.
La norma in questione
Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio.Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
abito al secondo ed ultimo piano di una palazzina; il tratto di tubo di scarico in colonna che va dal mio sottowater al bagno dell’appartamento sottostante è incrostato e quindi i liquami del mio bagno non trovano più naturale sfogo e fuoriescono dalla doccia, dal bidet e dallo stesso water. Per sostituire il tubo bisogna andare ad agire al bagno sottostante con inevitabile rottura di parte del rivestimento. La spesa millesimale per i lavori di sostituzione del tubo saranno naturalmente a carico dei proprietari, ma come dobbiamo comportarci per quanto riguarda il ripristino di parte del rivestimento al bagno sottostante? Il bagno è vecchio e di mattonelle di quel tipo non ne troviamo più quindi? Cosa dobbiamo fare e a chi spettano le spese di ripristino? Grazie
Se il danno è imputabile al Condominio, è questo a dover pagare tutto, anche le eventuali spese di rifacimento del bagno sottostante. Il proprietario di quest’ultimo potrà richiedere la sostituzione delle mattonelle con altre di qualità media.
Il danno al tubo, non provocato dai condomini ma solo imputabile a vetustà, è certamente condominiale, ma a me sembra eccessivo dover ripristinare TUTTO il rivestimento del bagno, come richiesto dal proprietario, per il semplice fatto che mattonelle di quel tipo adesso non se ne trovano più. La parte interessata e danneggiata è solo quella in corrispondenza della colonna, il resto del rivestimento del bagno è rimasto intatto!!! Sono d’accordo nel non “rattoppare” ma anche rifare in toto tutto il rivestimento a nostre spese… Grazie
Buongiorno dott. boccia innanzitutto mi complimento per il suo sito
molto esaustivo.
La scrivevo riguardante la mia situazione, se potrei avere un suo parere in merito, ora le spiego.
In data di oggi ho ricevuto una mail dal mio amministratore la quale mi
mandava a scrivere che la mia vicina del piano di sotto dato che abito in un condominio di soli quattro piani ed io sono al quarto,gli si era formata già da un pò di giorni una macchia nell angolo della sua cucina ed si andava ad allargare sempre di più,io lho vista tramite la foto in allegato e mi sebrava un pò vecchia anche perche presenta anche delle fuligini.
La mia vicina aveva gia segnalato il tutto al nostro amministratore il quale apriva il sinistro alla assicurazione del condominio,la stessadopo un pò mi ha mandato il muratore del condomominio il quale mi diceva che il problema poteva dipendere dal mio water (braga)
o dal mio scarico della lavatrice , opp. poteva anche essere la fegale.
Ora volevo sapere questo, se devo far spaccare per vedere il danno, le spese a chi spettano per ripararlo a me? o all’assicurazione?.
fiducioso della risposta
ringrazio anticipatamente . m.v
Salve. Le spese per la ricerca del danno incombono sul responsabile dello stesso. Per cui, se l’infiltrazione è di origine condominiale, pagherà il condominio e poi, se il danno è previsto in polizza, l’assicurazione provvederà al rimborso, altrimenti rimarranno a suo carico. Potrebbe chiedere all’amministratore che vengano poste momentaneamente a carico del condominio, salvo poi il suo obbligo al rimborso se dovesse emergere che dipendono da difetto di manutenzione (o altra causa) a lei addebitabile.
Buongiorno,
sono inquilina di un immobile in locazione: a causa di un anomalo ingorgo di acqua nel lavello della cucina, mi sono rivolta ad un idraulico di fiducia, ritendo che ci fosse qualche ostruzione di facile rimozione dal sifone sottostante il lavello. In realtà il sifone era perfettamente libero ed il tecnico dopo ben due interventi non è riuscito a risolvere il problema nè con uso di potenti liquidi idraulici, nè introducendo un tubo con acqua calda di 3 metri prima ed una sonda a molla di 7 metri dopo. L’acqua ha continuato a risalire per via dell’ingorgo. Un idraulico di fiducia del proprietario intende agire alla ricerca dell’intasamento, smantellando le tubature di cucina, e probabilmente fino al bagno adiacente dove le stesse tubature si raccordano. Il proprietario ritiene di dover accollare a mio carico, le spese di ogni intervento, murario e idraulico, in quanto l’intasatura, a suo dire, è stata cagionata dal mio uso. Tale ipotesi la escludo in quanto è assurdo ipotizzare che ingorghi di tipo alimentare possano determinare un tale intasamento – a distanza di almeno 7 metri dal lavello -; in ogni caso,pur a voler ammettere questa eventualità,l’impianto delle tubature è stato realizzato non a norma in quanto presenta “irregolari” angolazioni che potrebbero facilmente aver determinato ingorghi anche con residui comuni. Chiedo se effettivamente tali opere non debbano rientrare nell’ambito della manutanzione straordinaria e come tale a carico del proprietario. Grazie
Il problema è proprio questo: capire se trattasi di problema determinato dal normale uso della cosa, e quindi di manutenzione ordinaria a suo carico, ovvero di un problema di natura diversa, e quindi a carico del proprietario. Le consiglio di far assistere all’intervento anche un tecnico di sua fiducia, documentandone le fasi.
sono proprietario di un appartamento al 3 piano nel angolo dove e situato il vaso del bagno esce acqua sottostante e non solo fino ad arrivare al piano terra dove ci sono locali commerciali.
ora la ministratore mi chede di fare i lavori dello scarico cioe’ la curva dove afuluiscono le acque del mio appartamento.
vorei sapere se li devo fare io i lavori e spetta a tutti i condomini a partecipare alle spese dei lavori?
grazie della risposa e la saluto cordialmente alfonso
Le consiglio di incaricare un tecnico e far eseguire un intervento anche in presenza dell’amministratore al fine di verificare la causa dell’infiltrazione. Come è spiegato nell’articolo, in via generale, se il problema deriva dalla colonna verticale, la spesa va posta a carico del Condominio, diversamente a lei.
salve sono proprietario di un appartamento in condominio ,per vetustà si sono rotti i tubi dell’acqua che vanno dal contatore principale dell’acquedotto al nostro ipianto di autoclave e fino alle verticali ,quindi tubi in orizzontale,che servono tutti i condomini.
siccome i tubi attraversano il sotto del fabbricato,si è dovuti con urgenza fare i lavori di una nuova conduttura verticale,per paura di infiltrazioni sotto lo stabile.
le spese di questo nuovo impianto che va al di fuori del fabbricato,sotto i marciapiedi antistanti,come devon essere ripartite,visto che l’impianto a terra serve tutti i condomini?
grazie per la risposta
Direi che la spesa va ripartita in base ai millesimi.
Caro Raffaele Boccia ti ringrazio della risposta ,volevo porti un altro quesito visto che nell’incominciare i lavori di condotta dell’acqua si è riscontrati che anche la condotta fognaria (anchessa passa sotto il fabbricato)è rotta . Abbiamo interpellato un tecnico che ha consigliato che per motivi di sicurezza anche detta condotta deve andare fuori dal fabbricato come l’acqua.Quindi 4 condotte verticali andranno ad innestarsi su una nuova condotta orizzontale che verrà collegata alla condotta principale e 4 colonne verticali andranno ad innestarsi con nuovi tratti di condotte orizzontale più corti sulla colonna principale .Quindi 4 da un lato del fabbricato e 4 dall’altro lato.Devo specificare che ci sono dei pianterreni adibiti ad uso abitazione che sono anchessi collegati alle condotte orizzontali vecchie da eliminare perche rotte.Ti chiedo come deve essere ripartita la spesa di dette condotte fecali.
GRAZIE ANTICIPATAMENTE angelo raffaele conte
Non mi è chiarissima la situazione, ma confermo che questo tipo di spese è sempre ripartita su base millesimale tra coloro che usufruiscono del servizio.
Buongiorno avvocato , avrei bisogno di una delucidazione benchè leggendo dei suoi scritti un pò mi sono chiarita le idee. Premetto si tratta della rottura per gelo di una tubatura di una casa di ringhiera di 4 unità. Il guasto si trova nel muro della scala quindi una parte comune. questa tubatura serve me che sono al 1 piano e il signore di sopra gli altri due condomi hanno una deviazione dal contatore che passa sotto la terrazza e sale dall’altra parte. questa mattina sono venuti sia muratore che idraulico , hanno spaccato e individuato la perdita che si trova come poi verificato dal perito della mia assicurazione ( il signore sopra ne è privo ed essendo solo 4 unità non esiste il condominio giuridicamente )il danno è sopra il raccordo che porta l’acqua anche in casa mia. Volevo un chiarimento sulla competenza della spesa in questione sia per la parte idraulica che per la parte di demolizione per cercare il guasto , compresa la ricerca da parte dell’idraulico con il sonar della tubazione. Il signore sopra sdi me di ce che l’avvocato gli ha detto che è pertinenza di tutti , un altro dice che è solo del’condomnino sopra.. avrei bisogno di un chiarimento in merito . grazie mille cordiali saluti
Salve. La domanda non mi è molto chiara, ma mi sembra che il guasto sia stato individuato in una parte comune e quindi già solo questo porterebbe a dire che la spesa deve gravare su tutti i condomini, sia per quanto riguarda quella relativa alla ricerca del guasto sia per quella necessaria al ripristino della funzionalità dell’impianto.
salve, quello che voglio capire bene è se la spesa dell’idraulico per la tubatura che è scoppiata e che si trova in una aprte comune ma oltre la diramazione che porta anche al mio appartamento e che quindi serve solo all’appartamento di sopra. Il perito della mia ascicurazione dopo aver visto il danno ha ceertificato che non mi competeva in quanto appunto il guasto è oltre la diramazione e non sotto , se fosse stata sotto competeva anche me … il problema è che il signore di sopra non ha l’assicurazione e non esiste il condominio. grazie cordiali saluti
ps. c’è chi dice che compete a tutti e chi dice che compete solo al condomino di sopra … siamo in 4 e sta diventando una questione di stato !! !!
gentile avvocato Boccia, la mia domanda riguarda la ripartizione della spesa per la riparazione in casa mia della colonna fecale tratto braca, che e’ nel mio bagno.
mi spiego, alzando gli occhi al soffitto noto una macchia e non vado oltre nella verifica, allorched’ dopo qualche mese la macchia si e’ estesa e chiamo l’idraulico, mi dice subito che c’e’ una perdita alla colonna e dopo qualche giorno ripara sostituendo, tutta la braca e parte del tubo scendente. Mi rivolgo poi, all’amministratore per chiedere chi debba pagare l’intervento, solo io oppure i due inquilini del piano di sopra, (ricordo che io sono proprietaria)ma gli altri due inquilini sopra di me e quello sotto di me, sono inquilini (totale 4).mi dice che l’intervento e’ per meta’ a mio carico e l’altra meta’ da ripartire tra i due inquilini sopra di me: e’ cosi’?
grazie per la risposta.
Salve. La ripartizione proposta dall’amministratore non trova riscontro nella legge. Se il danno viene imputato alla colonna fecale, ne rispondono tutti i condomini con ripartizione in base ai millesimi; se è attribuibile solo a lei, paga solo lei.
Salve,
sono proprietario di un appartamento sito al 3 ed ultimo piano. La colonna fecale che adesso serve solo il mio bagno, in quanto gli altri condomini si sono staccati circa 6 anno orsono, sembrerebbe perdere (tale colonna fortunatamente si corre lungo l’androne delle scale ed è coperta da una scatola di carton gesso. La riparazione spetta a me in quanto adesso ne usufruisco solo io giusto? ma la sostituzione visto che ormai ha circa 50 anniin quanto in ethernit a chi spetta?
Grazie
Paolo
L’art.1118 c.c.stabilisce che non è possibile sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione dei beni comuni semplicemente rinunciando a servirsene. Riterrei, dunque, che anche gli altri condomini dovrebbero partecipare alla spesa, in quanto essi restano comunque comproprietari, salvo patto diverso.
salve
sono proprietaria di un appartamento al secondo piano di due in totale, al di sotto si trova un locale che presenta infiltrazioni d’acqua. probabilmente è la colonna di scarico. chi è tenuto alle spese ?i proprietari del primo e secondo piano (che sono collegati alla colonna di scarico) o l’intero condominio che però non ne usufruisce praticamente?
Salve,
nel mio stabile è stato effettuato un intervento sulla colonna di scarico relativa al mio appartamento. Al termine dell’intervento mi è stato comunicato che il problema riscontrato era relativo alla parte comune di quest’ultima.
Durante la riunione condominiale con all’ordine del giorno l’approvazione del consuntivo dello scorso anno ho riscontrato che le spere dell’intervento sopra citato sono state divise su solo due condomini (me compreso) rispetto ai 6 che hanno come riferimento la colonna in questione.
Infatti, sembra che gli altri 4 condomini a seguito di lavori interni abbiano cambiato l’impostazione della loro casa e dunque non sembrano essere attaccati alla colonna oggetto dell’intervento ma ad altra presente nello stabile.
La mia domanda è la seguente:
I condomini che attualmente non usano la colonna a loro spettante devono comunque contribuire alle spese relative al mantenimento della colonna stessa in quanto bene comune ?
Grazie
Paolo
Rispondo a tutti e due. L’art.1117 c.c. prevede una presunzione di comproprietà su determinate parti del condominio, tra cui anche la condotta di scarico. Se, dunque, non risulta diversamente (ad esempio, da una precedente delibera assembleare), alla riparazione dei danni relativi devono partecipare tutti i condomini appartenenti alla verticale in questione.
salve,
nell’ottobre 2010 nel mio appartamento (secondo piano) sotto il soffitto si è sfilata la fecale provocando infiltrazioni di acqua all’appartamento sotto il mio quindi al primo piano.
L’amministratore dell’epoca(ora è cambiato) disse che i danni alla signora al piano di sotto dovevo pagarli io(pure essendoci un assicurazione) perchè secondo lui la braga di collegamento alla fecale del mio appartamento non era regolare.(oltre ad avere il solito pezzo orizzontale la mia braga va anche in verticale per una 30 di centrimetri proprio per entrare nel tubo esistente della fecale, in sostanza è come una L.
Premetto che i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati un anno prima(dimostrabili con tutta la documentazione DIA etc.) possibile che lo sfilarsi della fecale sotto il mio soffitto possa essere stato provocato dai lavori di ristrutturazione di un anno prima? e poi cosa c’entra la braga che si trova a pavimento ,che tra l’altro non perdeva una goccia, con lo sfilarsi della fecale sotto il mio soffitto?
E poi quando ci si collega nelle fecali queste braghe come devono essere non riesco a trovare nulla in merito.
grazie mille anticipatamente!
spero in un vostro consiglio visto che a distanza di un anno e mezzo la signora sotto mi ha fatto scrivere dal suo avvocato per il risarcimento dei danni.
Come spesso avviene, sono costretto a rispondere che per dare una risposta esauriente dovrei conoscere la situazione reale. Il principio generale prevede che, come più volte detto, se il danno proviene da un elemento condominiale, è il condominio a doverne sopportare il costo. Nel suo caso, intanto, risponderei all’avvocato della proprietaria del piano di sotto affermando che trattasi, appunto, di infiltrazioni causate dalla rottura della fecale condominiale, e che quindi dovrà rivolgere le sue pretese direttamente contro il Condominio. Sarebbe stato utile, nell’immediatezza dei fatti, far intervenire un tecnico di propria fiducia o un perito per far accertare e documentare la causa del danno, così oggi avrebbe potuto difendersi meglio. Per ogni ulteriore esigenza, non esiti a chiederci una consulenza.
LA SUA ESPERIENZA PROFESSIONALE SICURAMENTE POTRA DEFINITIVAMENTE CANCELLARE IL DUBBIO CHE MI ASSALE
FACCIO PARTE DI UN CONDOMINIO CON DIVERSE COLONNE FECALI
IN UNA COLONNA (NON APPARTENENTE ALLA MIA VERTICALE) SI SONO DOVUTI ESEGUIRE DEI LAVORI
L’AMMINISTRATORE MI CHIEDE DI CONTRIBUIRE ALLE SPESE
LEGGENDO LE RISPOSTE DI QUESITI PRECEDENTEMENTE POSTE
IN BASE ALL’ARTICOLO 1117 C.C. LE SPESE DEVONO ESSERE RIPARTITE SOLO FRA I CONDOMINI DELLA VERTICALE INTERESSATA – ESATTO O MI SBAGLIO –
RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE AMEDEO
esattamente. Non credo che la spesa le debba essere addebitata.
Buongiorno Il tubo condominiale dello scrico dell’acqua, passa orrizontalmente nella mia proprietà. Il condominio ha 4 anni e già dopo pochi mesi è iniziato a verificarsi l’infiltrazione. A chi spetta riparare l’infiltrazione? O a rifare un’adeguata impermeabilizzazione del muro? La società che ha costruito il condominio ha dichiarato fallimento,anche se il condominio è in garanzia decennale! l’assicurazione del condominio non tutela le infiltrazioni?!! Quindi significa che non sono tutelata? E se l’infiltrazione è causata dall’appartamento sopra la mia proprietà? Cosa devo fare?? Un GRAZIE in ANTICIPO
La risposta è sempre la stessa. Se il danno è di origine condominiale, paga il Condominio. A lei non interessa che la società che ha eseguito i lavori sia fallita o che l’assicurazione non copra questo rischio, sarà il condominio a dover pagare. Se, invece, l’infiltrazione è causata dall’appartamento di sopra, chieda i danni al proprietario. Siamo sempre disponibili per una consulenza specifica o seguirla nel giudizio.
Gentile Raffele
Siamo in fase di ristrutturazione straordinari del nostro appartamento sito all’ultimo piano (palazzina di 3 piani). Rifacendo i bagni (completamente) l’idraulico ha notato una incrostazione sulla colonna fecale. In seguito abbiamo effettuato una video ispezione che ha rilevato una incrostazione a 50 cm sotto il nostro bagno (nella colonna condominiale) e una altra al primo piano. Avveritito di tutto ciò l’amministratore e inviata anche la video ispezione, l’amministratore sentito tutti i condomini ritiene di non dover in questo momento effettuare i lavori. Anzi, telefonicamente ci comunica che in caso di ostruzione della colonna si faranno i lavori.
Avevamo in mente di scrivere una lettera all’amministratore con la quale ci rifiutiamo di sostenere della spese che potebbero verificarsi dovute ad una successiva ostruzione della colonna, in quanto abbiamo sia effettuato la videoispezione che avverito dei possibili e futuri danni che da questo potrebbero verificarsi.
Ci potrebbe dare un consiglio?
In attesa di una gentile riscontro, porgo cordiali saluti
Giovanni
l’antico adagio recita “meglio prevenire che curare”, e quindi in linea di massima potrei essere d’accordo con lei ed intervenire subito anzichè aspettare che si verifichi il danno. Certo è che nel condominio l’assemblea è sovrana (non l’amministratore), per cui le consiglio di sollecitare quest’ultimo a convocare un’assemblea ove affrontare la questione e deliberare sul punto. Magari mostrando anche la video ispezione e facendo presenziare un tecnico.
Ho letto con attenzione le domande sugli scarichi, ma più o meno tutte sono impostate su rotture, braga o fecali ecc.
Voorei porle questa domanda: in una palazzina di 5 piani, al terzo piano esce del liquame dal water, tanto da determinare danni per umidità al secondo piano. Non si tratta di rottura ma di una ostruzione della tubazione tra il secondo e il terzo. Chi paga i danni al secondo piano, dal terzo al quinto esclusi 1° e 2° o tutti quelli collegati alla colonna montante?
Grazie
Devo ripetermi. Se si tratta di un danno derivante da una condottura condominiale (quale essa sia), risponde tutto il condominio, in particolare TUTTI i condomini interessati dalla verticale.
Ciao Raffaele,
purtroppo mi sono appena reso conto che nella mia casa vacanze(costituita da una villetta a schiera a due piani),l’inquilino del piano di sotto ha effettuato dei lavori di ristrutturazioni interni, tagliandomi completamente i tubi da cui scorre l’acqua. Per tale motivo in casa non ho acqua. Cosa dovrei fare?? Potresti darmi un consiglio.
Grazie. Davide
fagli causa per il risarcimento dei danni.
Buongiorno,
sono in affitto da un anno al terzo piano di un condominio dove purtroppo non vi è un amministratore. Ieri ho richiesto l’intervento di un azienda di autospurghi per un intasamento della colonna verticale localizzato tra il primo e secondo piano. Alla fine dell’intervento l’operaio mi ha confermato e poi riportato in fattura che il blocco è stato causato da un residuo di calcare formatosi negli anni e non da negligenze di un condomino. Il problema è che oltre alle spese dell’intervento, l’inquilino del primo piano ha avuto il danno al soffitto dovuto all’acqua uscita dal wc del secondo piano causata dall’ingorgo. Queste spese quali sono a carico del locatore e quali del conduttore?
Cordiali saluti
I danni li deve pagare il condominio. Va poi stabilito se si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria per porre a carico del conduttore (nel primo caso) o del locatore (nel secondo) la spesa (da ripartire in base ai millesimi).
Buongiorno, vivo in un condomunio, il tubo di scarico della mia cucina si è attorcigliato e va sostituito. In quello scarico ci sono solo io, va direttamente nel pozzetto sottostante. anche se è verticale è di uso esclusivo in quanto serve solo il mio appartamento, vorrei sapere se devo pagare solo io o devono intervenire gli altri condomini.
Distinti Saluti
Sandra
da quello che mi dice, deve pagare solo lei