Come si partecipa ad un’asta immobiliare presso il Tribunale

DiRaffaele Boccia

Come si partecipa ad un’asta immobiliare presso il Tribunale

Aggiudicarsi un immobile ad un’asta immobiliare presso un Tribunale garantisce la massima sicurezza possibile per l’acquisto.
L’immobile perviene all’aggiudicatario completamente purgato da ogni gravame e soprattutto non può riservare al nuovo proprietario alcuna sfavorevole sorpresa, come qualche volta può capitare negli acquisti normali (v. Revocatorie Ordinarie e Fallimentari): il Tribunale garantisce.

La partecipazione alle aste è libera e pubblica.

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

E’ anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell’ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta. L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.).

L’iter procedurale della vendita forzata inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. Si provvede, normalmente a cura e spese del creditore procedente, a dare idonea pubblicità dell’ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

La nuova normativa, infatti, ha previsto l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.

Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d’uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l’eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato.

Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver prestato la cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta. E’ stato poi abolito dalla nuova normativa l’obbligo di depositare in Cancelleria anche l’ammontare approssimativo delle spese di vendita quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.

Nella vendita senza incanto, l’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Nel caso in cui la vendita è delegata ad un Professionista l’offerta è depositata presso lo studio del Professionista stesso, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di vendita.

La vendita senza incanto, disciplinata dagli artt. 570 – 575 c.p.c., prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti. Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.

La vendita con incanto, disciplinata dagli artt. 576 – 590 c.p.c., prevede la realizzazione immediata di una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Nella vendita con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell’incanto, se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

Nell’ipotesi di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l’offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l’art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”.

Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione limitata ai soli offerenti in aumento e all’aggiudicatario.

In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l’aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell’esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

A questo punto, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell’ordinanza di vendita. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può ancora sospendere la vendita nell’ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell’immobile altrimenti pronunciadecreto di trasferimento all’aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).

Se, invece, l’aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione dichiarerà la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Nell’ipotesi in cui, invece, l’asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell’esecuzione potrà disporre l’amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest’ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di vendita e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d’acquisto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un’asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all’erogazione dei servizi finanziari. E’ bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d’asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell’ordinanza o nell’avviso di vendita. La banca ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà l’ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l’operazione finanziaria.

N.B. Il prezzo da corrispondere sarà sempre aumentato per l’imposta di registro o per l’I.V.A che potrà essere ad aliquota agevolata nel caso di acquisto di una “prima casa”.

Successivamente la Cancelleria provvederà ad emettere il decreto di trasferimento in favore del concorrente che è rimasto aggiudicatario.

Tale decreto, che verrà trascritto in Conservatoria, a cura della Cancelleria, costituirà titolo di proprietà e titolo esecutivo nei confronti di chi occupasse l’immobile. Infine, a cura di parte e a carico dell’esecuzione si provvederà alla materiale cancellazione d’ipoteche, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, che, pur se ancora presenti sull’immobile, di fatto non hanno alcuna rilevanza per il nuovo proprietario.

N.B. Qualora sia necessario è possibile condonare tardivamente gli abusi edilizi degli immobili acquistati attraverso il Tribunale, entro 120 gg. dalla registrazione del trasferimento con spesa per imposte di concessione e oblazione a carico dell’aggiudicatario.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

5 Commenti finora

EmanuelePubblicato il11:19 am - Set 19, 2011

Gentile Avvocato ho casualmente consultato il suo sito e mi complimento per la professionalità che esprime, ma avrei un dubbio pratico: volendo partecipare ad un asta immobiliare nella mia provincia Bologna, il tribunale indice un asta senza incanto e quella a incanto dopo 5 minuti….non capisco bene perchè e come devo comportarmi: fare un offerta minima o fare già un offerta superiore al 1/5 per poter partecipare all’incanto?
La ringrazio anticipatamente se gentilmente mi deluciderà sul quesito
Distinti Saluti

Emanuele

    Raffaele BocciaPubblicato il11:36 am - Set 19, 2011

    Gentile signor Emanuele,
    si dovrebbe leggere bene l’ordinanza di vendita. In ogni caso, se intende partecipare ad un’asta deve sempre prestare la cauzione. Nel suo caso, si procederà prima alla vendita senza incanto: se lei presenta un’offerta inferiore ad un quinto, il creditore procedente può opporsi alla vendita o il giudice ritenerla non conveniente. In questo caso, in mancanza di altre offerte superiori al quinto, si passerà alla vendita con incanto, che è una gara tra i presenti. Se vuole pensare di aggiudicarsi subito l’immobile, può presentare fin da subito un’offerta superiore al quinto e sperare che altri non ne facciano, perché in tal caso dovrebbe poi concorrere con loro. Spero di essere stato chiaro e la saluto.

dariaPubblicato il12:15 pm - Gen 5, 2012

Gentile Avvocato, ho letto il suo articolo e mi sembra di aver capito più o meno come funziona. Vorrei farle alcune domande in merito perchè sto valutando l’acquisto di un immobile residenziale lasciato a metà dalla impresa edile e messo all’asta dal tribunale. In pratica il giudice ha indetto l’asta senza incanto prima con l’offerta da depositare presso la cancelleria del 10%, se io faccio detta offerta e poi non si presenta nessuno, l’immobile viene aggiudicato a me, oppure viene resa nulla l’asta e si passa all’asta con incanto??? Sarei felicissima di avere alcune delucidazioni visto che per nme è la prima volta! La ringrazio anticipatamente sperando di poter avere una sua rispostanel più breve tempo possibile.

    Raffaele BocciaPubblicato il2:59 pm - Gen 5, 2012

    Salve. In caso di vendita senza incanto, sarà sufficiente presentare un’offerta superiore di un quinto al prezzo base stabilito nella perizia che accompagna l’ordinanza di vendita per divenire aggiudicatari. Ovviamente, bisogna sperare che la propria sia l’unica offerta, altrimenti si aprirà un’asta partendo dall’offerta più alta. Se la propria offerta non supera la misura sopra detta, il giudice puó negare l’assegnazione in caso di dissenso dei creditori o in caso sia prevedibile una miglior vendita. Tutto quando detto non può prescindere, peró, da un’attenta analisi dell’ordinanza di vendita, che potrebbe prevedere condizioni leggermente diverse. Quindi,La invito a leggere l’ordinanza che normalmente è allegata alla documentazione presente sul sito internet che pubblicizza la vendita

IariaPubblicato il12:17 pm - Mag 21, 2013

Gentilissimo avvocato,
in questo esauriente articolo dice che le vendite all’asta non possono riservare alcune spiecevole sorpresa.
Io sono interessata a un’immobile è occupato con contratto di comodato ad uso gratuito da parte di un parente dell’esecutato. Un altro appartamento facente parte dello stesso lotto è occupato dall’esecutato.

Il giudice in merito a quanto scritto sopra scrive:

Ai sensi dell’art. 560, terzo comma
autorizza il debitore a continuare ad abitare nell’immobile pignorato, fino alla data di aggiudicazione o di assegnazione definitiva dello
stesso o fino all’eventuale revoca rendendo edotto lo stesso debitore che a decorrere dalle predette date l’immobile dovrà essere liberato; consegnerà immediatamente copia delle chiavi al custode.
Nel caso di mancata consegna delle chiavi; in tutti questi casi, il custode solleciterà ordine di liberazione.
Il Giudice dell’Esecuzione visto l’art. 560 III comma c.p.c. non ritenendo di autorizzare il debitore a continuare ad abitare nell’immobile in considerazione del comportamento non collaborativo dello stesso debitore – e comunque della possibilità che lo stesso non liberi spontaneamente l’immobile – DISPONE la liberazione dell’immobile pignorato, come da ordine di liberazione.

inoltre

Il Giudice dell’esecuzione si riserva ogni altro e più opportuno provvedimento in relazione a specifiche esigenze della custodia,
autorizzando fin d’ora il custode ad avvalersi dell’assistenza della forza pubblica al fine di assicurare il rispetto dell’efficacia immediatamente esecutiva del provvedimento di nomina, ORDINA
Al debitore esecutato di rendere ostensibile l’immobile al CUSTODE nominato abilitato da questo giudice ex art. 68 c.p.c. a richiedere in via di assoluta urgenza l’ausilio della Forza Pubblica in ogni ipotesi di diniego

Vorrei capire se tutti gli occupanti saranno obbligati a lasciare l’immobile o se potrebbero esserci dei problemi (nel caso di persone anziane o minori).

Grazie IDM

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