Amministratore di condominio: per la nomina vota il proprietario

DiRaffaele Boccia

Amministratore di condominio: per la nomina vota il proprietario

Buongiorno. Per la nomina dell’amministratore a chi spetta il diritto di voto: al proprietario o all’inquilino?        E quali sono i quorum richiesti? Grazie (Miki, email)

Il diritto di voto nella delibera che abbia ad oggetto la nomina del nuovo amministratore spetta senz’altro al proprietario dell’unità immobiliare.

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario, solo “nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”. Ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. E’ quanto previsto dall’art.10 della legge n.392/78, in materia di disciplina delle locazioni di immobili urbani.

Come è noto, la nomina dell’amministratore, che dura in carica un anno, è obbligatoria quando i condomini sono più di quattro, rimettendosi, invece, alla facoltà delle parti deliberarla anche nel cd. piccolo condominio, cioè in presenza di meno di quattro condomini.

La nomina dell’amministratore non richiede che sia stato approvato un regolamento di condominio, che è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci, né che sia stata formata la tabella millesimale. Infatti, per la delibera possono soccorrere altri elementi, quali ad es. la superficie delle unità immobiliari.

Una volta posto all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore, sarà necessario che la delibera venga assunta dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea (art.1136 c.c.), con un quorum deliberativo che è, in prima convocazione, di un terzo + 1 dei partecipanti al condominio e almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, il quorum necessario è di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno la metà del valore dell’edificio.

In mancanza di amministratore in carica, ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina. Se invece l’amministratore c’è già, (almeno) due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono richiedergli una convocazione per la nomina dell’amministratore. Se questi non provvede entro dieci giorni, potranno direttamente i richiedenti convocare assemblea in tal senso.

Ricordiamo, infine, che l’assemblea può anche deliberare che l’amministrazione sia affidata turnariamente a ciascuno dei condomini. Tale delibera, però, non è obbligatoria per chi non l’ha accettata.

Capita spesso, infine, che il proprietario-costruttore si riservi il diritto di amministrare il condominio vita natural durante ovvero per un certo numero di anni, o ancora di nominare l’amministratore: tale previsione è senz’altro illegittima.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

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