Buongiorno. Per la nomina dell’amministratore a chi spetta il diritto di voto: al proprietario o all’inquilino? E quali sono i quorum richiesti? Grazie (Miki, email)
Il diritto di voto nella delibera che abbia ad oggetto la nomina del nuovo amministratore spetta senz’altro al proprietario dell’unità immobiliare.
Il conduttore ha diritto di voto, Leggi tutto
In tema di condominio, la regola generale impone che deliberazioni relative ad innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni vengano adottate con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio (art.1120, comma 1 c.c. che richiama il quinto comma dell’art.1136).
Quando, invece, le innovazioni sono dirette a favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, esse possono essere approvate con maggioranze ridotte rispetto a quelle cui rinvia l’art.1120, comma 1 c.c..
E’ quanto previsto dall’art. 2 legge 9 gennaio 1989 n.13 che consente all’assemblea condominiale di deliberare con le maggioranze indicate nell’art. 1136, comma 2 e 3,c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio o, in seconda convocazione, con voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio).
Nel caso in cui il Condominio, sulla richiesta scritta dell’interessato, rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta, le deliberazioni necessarie alla realizzazione delle innovazioni idonee all’eliminazione delle barriere, i portatori di handicap, ovvero chi ne fa le veci, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso all’edificio, alle rampe ed ai garages.
Restano, tuttavia, vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità secondo l’originaria costituzione della comunione, ovvero che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che ne alterino il decoro architettonico (art.1120, comma 2, c.c.)
In un caso, è stata dichiarata la nullità della deliberazione di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di due condomini portatori di handicap, in quanto essa, comportando la riduzione a cm.85 della larghezza della rampa delle scale, rendeva disagevole il contemporaneo passaggio di più persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni.
In un altro caso, si è escluso che l’apertura di un varco nell’androne condominiale, necessaria per l’installazione dell’ascensore, comportasse lesione al decoro architettonico del fabbricato od altro dei pregiudizi previsti dal 2° comma dell’art.1120 c.c. come integrativi delle innovazioni vietate in modo assoluto.
In altra fattispecie (Tribunale Ascoli Piceno, 21 febbraio 2005), non è stata consentita l’installazione di un ascensore nel pozzo luce di un edificio condominiale in quanto la cabina dell’ascensore avrebbe dovuto essere posizionata a meno di trenta centimetri dalle finestre delle abitazioni di altri condomini, addirittura facendo venir meno, per una parte di esse, i requisiti minimi di illuminazione naturale e di aerazione.
Puó affermarsi che tale ultima pronuncia è pienamente coerente con il divieto posto dal secondo comma del richiamato art.1120, in quanto tale innovazione avrebbe comportato grave compromissione dei diritti di proprietà esclusiva su altre unità immobiliari comprese nell’edificio, non essendo configurabile a carico dei vicini l’obbligo di adattamento delle proprie porzioni di piano in relazione alle esigenze del portatore di handicap.
l’art. 2 legge 9 gennaio 1989 n. 13
1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.
2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
Già da due anni la assemblea condominiale deputata all’approvazione dei bilanci è piuttosto movimentata in quanto la maggioranza si ostina a mantenere un fondo cassa per spese eventuali. Tale fondo corrisponde a circa un quarto dell’intero bilancio preventivo e finisce con l’aggravare parecchio la posizione di piccoli condomini, tra cui io. Volevo capire se questo è giusto. Grazie. (Luana, email)
Gentile signora, occorre distinguere tra residuo attivo della gestione e fondo speciale.
Il codice civile (art.1135), infatti, prevede che un residuo della gestione (così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, non di una somma importante) possa essere destinato dall’assemblea a fondo-cassa per, ad esempio, far fronte a spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni. La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione. Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino.
E qui veniamo al fondo speciale, che è qualcosa di più cospicuo di un “residuo”. L’assemblea può legittimamente decidere di istituirlo, ma solo per essere finalizzato ad opere di straordinaria manutenzione.
Dunque, per rispondere alla sua domanda, ritengo che vincolare un quarto dell’intero bilancio ad un fondo per spese eventuali costituisca un eccesso di potere dell’assemblea, in quanto tale quota non può essere considerata un residuo, nè può essere qualificata come un fondo speciale, previsto, come detto, solo per le spese di straordinaria manutenzione. Le consiglio, dunque, di far verbalizzare il proprio dissenso e poi, eventualmente, impugnare la delibera entro trenta giorni.
La norma
Art.1135 c.c.
Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.[I]. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede [66 att.]:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
[II]. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
