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DiRaffaele Boccia

Il Condominio e la privacy: le indicazioni del Garante

CondominioIl condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito dal Codice della privacy (decreto legislativo n.196/2003).

Le diverse informazioni – sugli inquilini, sui condòmini, sugli appartamenti, sulla natura e sulla quantità dei consumi – contenute negli archivi condominiali vanno oltre il semplice elenco dei nominativi dei proprietari e, se non opportuna- mente trattate, potrebbero rivelare informazioni anche delicate sui vari abitanti del palazzo.

Per questo motivo il Garante per la protezione dei dati personali ha predisposto questa breve guida, anche alla luce della recente riforma Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

Condominio: è illegittimo il fondo cassa per “spese eventuali” se supera certi limiti

Già da due anni la assemblea condominiale deputata all’approvazione dei bilanci è piuttosto movimentata in quanto la maggioranza si ostina a mantenere un fondo cassa per spese eventuali. Tale fondo corrisponde a circa un quarto dell’intero bilancio preventivo e finisce con l’aggravare parecchio la posizione di piccoli condomini, tra cui io. Volevo capire se questo è giusto. Grazie. (Luana, email)

Gentile signora, occorre distinguere tra residuo attivo della gestione e fondo speciale.

Il codice civile (art.1135), infatti, prevede che un residuo della gestione (così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, non di una somma importante) possa essere destinato dall’assemblea a fondo-cassa per, ad esempio, far fronte a spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni. La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione. Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino.

E qui veniamo al fondo speciale, che è qualcosa di più cospicuo di un “residuo”. L’assemblea può legittimamente decidere di istituirlo, ma solo per essere finalizzato ad opere di straordinaria manutenzione.

Dunque, per rispondere alla sua domanda, ritengo che vincolare un quarto dell’intero bilancio ad un fondo per spese eventuali costituisca un eccesso di potere dell’assemblea, in quanto tale quota non può essere considerata un residuo, nè può essere qualificata come un fondo speciale, previsto, come detto, solo per le spese di straordinaria manutenzione. Le consiglio, dunque, di far verbalizzare il proprio dissenso e poi, eventualmente, impugnare la delibera entro trenta giorni.

La norma

Art.1135 c.c.

Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.

[I]. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede [66 att.]:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

[II]. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

 

DiRaffaele Boccia

Non trovo mai posto nel parcheggio condominiale

Gentile Avvocato, vivo in un condominio di 12 appartamenti con un cortile comune non particolarmente grande. Fino a pochi mesi fa il problema del parcheggio era stato affrontato con il buon senso, nel senso che, non potendo contenere le auto di tutti, chi non trovava posto lasciava la macchina in strada. Io, che normalmente rincasavo sempre molto tardi, ero tra gli sfortunati. Da qualche mese, però, capita che un condomino in particolare, ed i suoi figli ormai maggiorenni e tutti muniti di auto, finiscano per occupare anche per giornate intere gran parte del parcheggio, addirittura accampando priorità mai acquisite, quali il posto fisso. E’ prossima un’assemblea condominiale proprio sul problema parcheggio. Come conviene regolarsi? (Gino, email)

Gentile signore, il problema del parcheggio è, come può immaginare, uno dei più comuni in materia condominiale.

Iniziamo col dire che, per quanto attiene alla disciplina, se il regolamento di condominio, come credo sia nel suo caso, nulla prevede in merito, occorre rifarsi alla legge, e precisamente all’art.1102 c.c. secondo cui è consentito un uso della cosa comune da parte di ciascun condomino a patto che questo non alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Dunque, nessun condomino, rimanendo le cose come lei me le descrive, è legittimato a parcheggiare l’auto nel cortile per lunghi periodi. Un parcheggio prolungato e ripetuto nel tempo, d’altra parte, potrebbe essere interpretato come volontà di possedere in modo esclusivo il posto auto, con il rischio di poter vantare, col passare del tempo, l’acquisto della proprietà del posto per usucapione. Quindi, in primo luogo, le consiglio di opporsi in maniera esplicita, anche per il tramite dell’Amministratore, all’utilizzo che sta facendo dell’area di parcheggio il condomino “prepotente” e i suoi figli.

In secondo luogo, approfitti della prossima seduta assembleare per regolamentare l’uso del parcheggio in modo più confacente alle esigenze di ciascuno.

A tal proposito, le evidenzio che, laddove esistesse un regolamento condominiale predisposto dal costruttore-venditore con una clausola che vieti l’utilizzo dell’area come parcheggio ovvero una clausola del regolamento che destini la zona ad altro uso, occorrerà il consenso unanime di tutti i condomini per modificarla.

In caso contrario, sarà sufficiente una delibera a maggioranza con la quale si destini tutto o parte dell’area a parcheggio per le auto. Nel caso in cui, come nel suo, l’area sia troppo piccola e tale da non consentire l’uso a tutti i condomini, potrà stabilirsi una regolamentazione a turno (ad. es. per settimana o mese).

Inoltre, ritengo che la delibera assembleare dovrà indicare in maniera chiara quante auto per ogni singola unità immobiliare potranno entrare nel computo della turnazione.