Cambio di destinazione d’uso? Si rischia la risoluzione

DiRaffaele Boccia

Cambio di destinazione d’uso? Si rischia la risoluzione

Salve. Ho preso in affitto un locale adibendolo a negozio. Il proprietario che gestisce il negozio accanto ha preteso di indicare che l’uso deve essere esclusivamente per vendita abbigliamento maschile, in quanto lui ha negozio di abbigliamento femminile. Ora, i marchi che vendo mi propongono di allargarmi al femminile. Quella dicitura mi vincola? Che rischi ci sono? preciso che non è prevista alcuna penale per il cambio di destinazione. Grazie (Andrè, email)

L’art. 80 Legge n. 392/78 stabilisce che, se il conduttore adibisce l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza del mutamento della destinazione d’uso.

Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non esercita l’azione entro tre mesi da quando né è venuto a conoscenza, il silenzio del locatore viene interpretato come implicito consenso al mutamento d’uso, con l’applicazione al rapporto del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, con decorrenza dalla scadenza del termine per proporre l’azione di risoluzione.

Qualora la destinazione d’uso diversa da quella pattuita sia parziale, si applica il contratto corrispondente all’uso prevalente.

La Giurisprudenza, però precisa che detta normativa è applicabile solo al mutamento di destinazione che importi il passaggio del regime giuridico del rapporto da locazione abitativa a non abitativa (o viceversa). Nei casi diversi, come quello in esame, è configurabile soltanto un inadempimento contrattuale che legittima il locatore ad esercitare l’ordinaria azione di risoluzione contrattuale.

La distinzione, dunque, ha solo carattere strettamente giuridico, perchè la sostanza non cambia: il rischio è quello che il contratto venga risolto.

Ma, mentre nel primo caso, la risoluzione è pressochè automatica, essendo sufficiente dimostrare la tempestività della stessa e la modifica della destinazione, in caso di azione ordinaria di risoluzione (art.1453 c.c.), il termine decadenziale non sarà applicabile e il locatore dovrà dimostrare la “non scarsa importanza” dell’inadempimento di cui all’art.1455 c.c..

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

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