Condominio: la spesa urgente incombe sui condomini senza necessità di ratifica

DiRaffaele Boccia

Condominio: la spesa urgente incombe sui condomini senza necessità di ratifica

Un problema che si pone di frequente in tema di condominio è quello relativo alle spese straordinarie aventi carattere di urgenza affrontate dall’amministratore senza passare preventivamente per l’Assemblea.

Com’è noto, l’amministratore di condominio non ha un generale potere di spesa, essendo demandato all’assemblea condominiale il compito specifico non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese affrontate di iniziativa dall’amministratore stesso.

Ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 cod. civ. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

E’ fatta salva, anche dalla giurisprudenza, la successiva ratifica da parte dell’Assemblea che ben potrà ritenere utilmente affrontate le dette spese, pur in mancanza di delibera, successivamente approvandole ed accettandole.

L’art.1135 c.c., ultimo comma, contiene una riserva: per i lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza è imposto all’amministratore solo l’obbligo di informarne il Condominio alla prima Assemblea utile, senza comunque bisogno della ratifica.

Difatti, la ratifica si rende necessaria solo allorquando l’Amministratore ecceda i limiti del mandato conferitogli, quando, ad esempio, proceda a lavori straordinari ma non urgenti senza preventivamente ottenere una delibera in merito da parte dell’Assemblea.

In questo caso, ben potrebbe un condomino, in assenza di successiva ratifica da parte dell’organo condominiale, rifiutarsi di corrispondere la quota a suo carico.

Dunque, in mancanza di delibera o di ratifica, il costo dei lavori straordinari ma non urgenti fatti eseguire dall’Amministratore rimarrebbero a carico di questi, per aver esorbitato il limite del mandato.

Diversamente, in caso di comprovata urgenza, anche la Cassazione si è espressa nel senso che «Il compimento dei lavori suddetti non costituisce eccesso di mandato, né l’obbligo di riferirne all’assemblea può confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando invece, sia pure con carattere particolare, nell’obbligo generale che incombe all’amministratore di rendere il conto della sua gestione ai condomini i quali hanno un ampio potere di controllo su tutto il suo operato. L’inosservanza dell’obbligo, di cui all’ultimo comma dell’articolo 1135, per quanto attiene alla comunicazione alla prima assemblea dell’avvenuta esecuzione di lavori urgenti, non preclude il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate».

Dunque, il condomino è tenuto a partecipare alle spese per lavori straordinari urgenti anche in assenza di una delibera che approvi o ratifichi l’operato dell’Amministratore, legittimato, in caso di morosità, a ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere il pagamento sul solo presupposto della ricorrenza delle condizioni di straordinarietà e urgenza dei lavori.

Possono ritenersi applicabili, in questo caso, i principi in tema di gestione di affari (art.2031 c.c.), arricchimento senza causa (art.2041 c.c.) o, in generale, in tema di mandato (art.1708 e 1711 c.c.), per cui l’amministratore manterrebbe il suo diritto al rimborso della spesa effettuata nell’interesse del Condominio.

Nè potrà sostenersi che rimarrebbe a carico dell’amministratore l’eccedenza di spesa, se questa non dovesse essere ritenuta congrua, in quanto la legge non prevede, analogamente a quanto previsto (art.1134 c.c.) per il condomino che esegua spese senza autorizzazione e senza urgenza in favore del condominio, una tale conseguenza.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

4 Commenti finora

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