Il conduttore può recedere per gravi motivi dalla locazione

DiRaffaele Boccia

Il conduttore può recedere per gravi motivi dalla locazione

Gentile avvocato, il conduttore può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza effettiva, se nel contratto non è prevista questa possibilità ? Paolo

Indipendentemente da quanto previsto nel contratto di locazione, la legge consente al conduttore di recedere dallo stesso in presenza di gravi motivi (art.4 e art.27 L.392/78). Questo sia per locazione abitative che ad uso diverso.

I gravi motivi che legittimano il recesso non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della legge.

Al contrario, i gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed inoltre devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

Un esempio piuttosto ricorrente potrebbe essere quello del trasferimento del conduttore in altro comune resosi necessario per motivi di lavoro (trasferimento ad altra sede aziendale), ovvero, come in un caso all’esame del Tribunale di Bari (sentenza 2383/2004), quello della presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti stessi.

Per locazioni ad uso non abitativo, è stato ritenuto legittimo il recesso in caso di mancata realizzazione di un progettato centro commerciale (all’interno del quale erano ubicati i locali oggetto di locazione) che aveva imprevedibilmente fatto sfumare l’atteso sviluppo commerciale della zona, ovvero in presenza di un andamento della congiuntura economica sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa) che obblighi il conduttore ad ampliare o ridurre la struttura aziendale (situazione che rende gravoso il persistere della locazione).

In ogni caso (abitativo e non), il conduttore è tenuto a dare preavviso di sei mesi al locatore a mezzo lettera raccomandata con l’indicazione specifica del grave motivo.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

5 Commenti finora

GiorgiaPubblicato il3:38 pm - Set 1, 2012

Gentile signore, sono una studentessa straniera a Bologna, ho preso in affitto una camera fino ad agosto 2013, ma mi laureerò in Novembre 2012, dopo laurea non ho più il permesso di soggiorno, quindi ho facoltà di vivere in Italia. Posso recedere anticipatamente dal contratto? Il mio contratto è locazione abitativa per studenti universitari(legge 9 dicembre 1998, n.431 articolo 5, comma 2). C’è una clausola che ha detto “9. Recesso del conduttore- il conduttore non ha facoltà di recedere anticipatamente dal contratto tranne che per i gravi motivi specificatamente individuati in : rinuncia agli studi, trasferimento ad altra sede universitaria, matrimonio, morte o grave malattia di un genitore(come specificati nell’accordo integrativo). Detti motivi per essere fatti valere dovranno essere documenti dal conduttore tramite adeguata certificazione. Il recess dovrà comunque essere comunicato dal conduttore, con preavviso da recapitarsi mediante lettera raccomendata, almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di recesso del conduttore, la relativa imposta di registro è a carico del conduttore”.
La mia situazione può vedere come i motivi gravi. e posso recedere anticipatamente dal contratto? Se posso recedere, devo inviare la lettera raccomandata con preavviso di sei mesi o tre mesi come scritto nel contratto?
La ringrazio.
In attesa della Sua risposta.
Cordiali saluti
Giorgia

    Raffaele BocciaPubblicato il6:28 pm - Set 3, 2012

    Gentile Giorgia, mi sembra che la Sua situazione corrisponda proprio ad uno dei gravi motivi indicati nel contratto, che fa stato tra le parti. Se pur non indicato espressamente, mi pare di poter dire che la fine del ciclo di studi sia giusto motivo per recedere dal contratto, considerato che anche gli altri casi (rinuncia agli studi, trasferimento di sede) fanno riferimento alla conclusione del rapporto con la Facoltà. Nel Suo caso, potremmo sostenere che il rapporto con l’Università è giunto alla naturale scadenza. Dunque, invii una raccomandata con ricevuta di ritorno preannunciando il rilascio della camera da qui a tre mesi. In bocca al lupo per tutto.

SimonePubblicato il5:48 pm - Ott 24, 2012

Buongiorno, ho dato in affitto un piccolo capannone ad una Società che si occupa di trasporti. Il contratto è iniziato nel 2010 e aveva durata di 6+6 anni. Nel contratto non era stata riportata nessuna clausola che permetteva al conduttore di recedere in qualunque momento.
Ora, a distanza di 2 anni e mezzo, il conduttore mi scrive dandomi disdetta adducendo “gravi motivi”: in particolare, sostiene che la sua attività si è ingrandita, e per questo la superficie del capannone risulta inadeguata (troppo piccola) per la sua impresa.
Secondo Lei questa motivazione può permettere al conduttore di recedere dal contratto? Ho letto attentamente quello che Lei ha scritto e mi sembra che la Giurisprudenza parli di fatti “involontari” e “imprevedibili”, mentre nel mio caso il conduttore ha deliberatamente incrementato la sua attività, nonostante avesse sempre sostenuto che la superficie del capannone fosse perfettamente adatta alla sua attività.
La ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti

Raffaele BocciaPubblicato il9:56 pm - Ott 24, 2012

Salve. A naso, direi che non sussistono i gravi motivi richiesti dalla normativa per esercitare il recesso, anche perché ritengo che lei dovrebbe fidarsi di una semplice dichiarazione della società conduttrice (il fatto di essersi ingrandita) allo stato non oggettivamente riscontrabile. Mi faccia sapere.

luisaPubblicato il10:18 pm - Nov 14, 2012

Buon giorno, le scrivo per chiederle una consulenza.
Ho firmato quasi un mese fa un contratto di affitto ad uso abitativo 4+4 (art.2, comma 1 legge 431/98) con preavviso di 3 mesi per gravi motivi che partirà questo giovedì 15 novembre 2012.
Per motivi di lavoro dal 1 dicembre mi trasferirò in un’altra regione e quindi ho chiesto alla padrona di non prendere più il locale in locazione (questa notizia l’ho saputa solo 10 giorni fa).
In questo caso come mi devo comportare in termini di preavviso? Io ho solo anticipato metà della caparra e vorrei sapere cosa sono tenuta a pagare e cosa eventualmente pretendere la restituzione.
Grazie cordiali saluti.
Luisa

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