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DiRaffaele Boccia

Se l’inquilino distrugge la casa

Gentilissimo, ho affittato regolarmente casa 4+4 ad un ragazzo che dopo solo due anni ha trasformato il giardino in una discarica e sta distruggendo i muri internamente ed esternamente.Posso in qualche modo chiedere recesso dal contratto per inadempienze  prima dello scadere dei primi 4 anni?L’inquilino paga regolarmente l’affitto… Grazie (Anna, email)

Gentile signora,

ritengo che la situazione da lei descritta Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

DiRaffaele Boccia

Il conduttore può recedere per gravi motivi dalla locazione

Gentile avvocato, il conduttore può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza effettiva, se nel contratto non è prevista questa possibilità ? Paolo

Indipendentemente da quanto previsto nel contratto di locazione, la legge consente al conduttore di recedere dallo stesso in presenza di gravi motivi (art.4 e art.27 L.392/78). Questo sia per locazione abitative che ad uso diverso.

I gravi motivi che legittimano il recesso non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della legge.

Al contrario, i gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed inoltre devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

Un esempio piuttosto ricorrente potrebbe essere quello del trasferimento del conduttore in altro comune resosi necessario per motivi di lavoro (trasferimento ad altra sede aziendale), ovvero, come in un caso all’esame del Tribunale di Bari (sentenza 2383/2004), quello della presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti stessi.

Per locazioni ad uso non abitativo, è stato ritenuto legittimo il recesso in caso di mancata realizzazione di un progettato centro commerciale (all’interno del quale erano ubicati i locali oggetto di locazione) che aveva imprevedibilmente fatto sfumare l’atteso sviluppo commerciale della zona, ovvero in presenza di un andamento della congiuntura economica sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa) che obblighi il conduttore ad ampliare o ridurre la struttura aziendale (situazione che rende gravoso il persistere della locazione).

In ogni caso (abitativo e non), il conduttore è tenuto a dare preavviso di sei mesi al locatore a mezzo lettera raccomandata con l’indicazione specifica del grave motivo.

DiRaffaele Boccia

Il conduttore deve riconsegnare l’immobile in buono stato locativo

Gentile avvocato, dopo una lunga locazione, il mio inquilino mi ha restituito l’appartamento in condizioni a dir poco fatiscenti (mattonelle divelte, grosse infiltrazioni in più punti, porte scardinate, vecchi mobili accatastati dappertutto ed inutilizzabili), tanto da rendere necessari costosi interventi. Preciso che mai mi ha avvertito delle infiltrazioni, tanto da arrecare danni gravi alle pareti. Io ho protestato, ma lui non intende riconoscermi alcun risarcimento. Mi conviene fargli causa oppure il fatto che l’affitto risalga al 1960 può incidere sul mio diritto al risarcimento? Grazie (Emilia)

Gentile signora, se il conduttore, alla scadenza del contratto, rilascia l’immobile in evidente stato di degrado ed ingombro da suppellettili, lei potrà chiedere non solo il risarcimento del danno subito, ma anche il pagamento del canone di locazione per tutto il periodo necessario ad eseguire i lavori di ripristino.

Il fatto che l’inquilino, nel corso del rapporto, non l’abbia mai avvertita per interventi di manutenzione straordinaria, che la legge pone a carico del proprietario (le infiltrazioni di cui parla, ad esempio), costituisce grave inadempimento, in quanto il conduttore deve mantenere la cosa in buono stato, con la diligenza che può richiedersi al buon padre di famiglia, ed avvertire il proprietario tempestivamente perchè questi proceda agli interventi che gli competono, rispondendo, in mancanza, dei danni arrecati .

Come detto, lei può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti.

Io le consiglierei di incaricare un tecnico per farsi redigere una piccola relazione sullo stato dell’appartamento, oppure, ancora meglio, ricorrere al tribunale con un accertamento tecnico preventivo. In tal modo, farà constatare da un esperto nominato da un giudice lo stato dei luoghi e valutare poi con calma il da farsi. Quella relazione, infatti, sarà acquisita al procedimento che eventualmente intenderà iniziare, e nel frattempo potrà tranquillamente procedere alla ristrutturazione.