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DiRaffaele Boccia

Cessione di fabbricato, l’obbligo di comunicazione non esiste più

Dallo scorso 21 giugno è venuto meno l’obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato, che venne introdotto introdotto dall’articolo 12 del D.L. 59/1978, che imponeva di trasmettere alla Questura competente, entro 48 ore, il nominativo del nuovo soggetto che assumeva la disponibilità dell’immobile e l’esatta ubicazione di quest’ultimo.

La novità è stata introdotta con il decreto legge 20 giugno 2012 n.79.

Stessa cosa per i contratti di vendita di immobili. La registrazione dei contratti di compravendita aventi Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

DiRaffaele Boccia

Se il locatore vuole i danni dall’acquirente dell’azienda

gentile Avvocato, anni fa sono subentrato in un’attività commerciale all’interno di un locale che il precedente titolare conduceva in locazione. Adesso che sto per lasciare l’immobile, il proprietario ne pretende il ripristino nelle condizioni in cui esso si presentava all’atto dell’ingresso del precedente conduttore. Preciso che io non sono anche subentrato nel contratto di locazione. Sono tenuto a sistemare i locali? grazie (Luigi, email);

In materia di locazioni, in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) senza il consenso del locatore, tra l’unico cedente e l’unico cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal c.d. beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali, per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l’inadempimento del cessionario (ex plurimis: Cass., n. 12896/2009;Cass., n. 26234/2007; Cass., n. 9486/2007).

Nell’ipotesi di plurime cessioni a catena sia dell’azienda che del contratto di locazione, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione del cedente, viene a configurarsi tra tutti i cedenti ed intermedi del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari), non liberati dal locatore, risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (Cass., n. 10435/2004; Cass., n. 17201/2002).

La suddetta disciplina, però, non è quella applicabile nel suo caso, in cui vi è stata la sola cessione dell’azienda, senza la contestuale cessione del contratto di locazione.

In detta situazione di esclusivo subingresso nell’azienda commerciale, delle obbligazioni assunte dall’originario conduttore dell’immobile non può essere chiamato a rispondere il cessionario dell’azienda, in virtù della disciplina dettata dalla norma di cui all’art. 2558 cod. civ., a mente della quale l’acquirente dell’azienda, se non è pattuito diversamente, subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Difatti, l’art.36 L. n. 392 del 1978 (equo canone) prevede che, in caso di cessione o di affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore.

Viene fatta, comunque, salva la facoltà di quest’ultimo di proporre opposizione per gravi motivi, entro trenta giorni dall’avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda, proveniente dal conduttore.

Pertanto, quando dagli elementi a disposizione emerga che la locazione dell’immobile non è stata dalle parti compresa nel contratto di cessione o di affitto dell’azienda in esso esercitata, non sono applicabili le disposizioni contenute nell’art. 2558 cod. civ., che prevedono la successione automatica del cessionario o dell’affittuario dell’azienda nei contratti stipulati, per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.