Condominio: le diramazioni dagli impianti sono private

DiRaffaele Boccia

Condominio: le diramazioni dagli impianti sono private

CondominioColgo ancora una volta l’occasione di soffermarmi su un problema di natura condominiale, e precisamente su chi sia il proprietario dei tubi di collegamento orizzontale che dall’impianto condominiale si diramano fino agli impianti collocati all’interno nelle singole unità immobiliari.

La rottura di un collettore di scarico del WC che si trova all’interno del muro condominiale e che collega la braga all’impianto interno all’appartamento aveva provocato infiltrazioni ai locali sottostanti e, come al solito, il condomino e l’amministratore si rimbalzavano la responsabilità.

La materia risulta regolata dall’art.1117 codice civile il quale, in tema di condominio, individuando le parti comuni dell’edificio, al punto 3 così descrive:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari… le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, … e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Dunque, per espressa previsione di legge, con ragionamento a contrario, se ne deduce che tutto ciò che non rientra tra le opere tassativamente indicate dal legislatore deve intendersi in proprietà esclusiva del singolo condomino.

Orbene, sulla questione relativa alla proprietà della braga (l’elemento di raccordo tra la colonna verticale e quella orizzontale), e, per riflesso, della responsabilità per i danni derivanti dalla rottura della stessa, si è più volte espressa la Corte di Cassazione che, con orientamento consolidato, afferma che:

“I canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini”.

Dunque, se già la braga, che costituisce l’elemento di confine tra la parte in proprietà comune e quella in proprietà esclusiva, viene considerata di proprietà esclusiva,  ne consegue che il raccordo (la parte orizzontale che unisce l’impianto in uso esclusivo al proprietario dell’appartamento alla colonna verticale) non serve alla collettività condominiale, che è invece servita dalla colonna di scarico verticale, ma serve unicamente lo scarico del singolo condomino. In altre parole, la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio.

Pertanto, il punto in cui risulta essere avvenuta la perdita è senza dubbio di proprietà esclusiva del singolo condomino. Conseguentemente, tutti i danni derivanti da infiltrazioni e/o perdite da quel punto sono addebitabili allo stesso e non al Condominio.

 A nulla rileva, sotto il profilo della titolarità dell’elemento di raccordo, il fatto che il proprietario dell’unità immobiliare possa accedere al punto di rottura solo attraverso i locali di altro condomino.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

4 Commenti finora

BrunoPubblicato il12:08 pm - Feb 27, 2013

Ho visto sul web la materia da Lei trattata e vorrei sottoperLe un piccolo quesito che Lei,da esperto,sicuramente saprà sciogliere.
Sono proprietario di un appartamento che affitto arredato a tre inquilini ed ogni volta che si guasta e/o si rompe qualcosa ritengono che debba essere il proprietario a provvedere alla riparazione(vedi lampade che si fulminano filtrini dei rubinetti dell’acqua e scarichi che si intasano frigo e forni che si guastano ecc.)In particolare questa volta trattasi della maniglia dello sciacquone WC che ad ogni apertura si verificava una perdita di acqua. Ho chiamato l’idraulico che ha cambiato il rubinetto del maniglione ed il problema è stato risolto.Vorrei sapere,una volta per tutte,a chi compete il pagamento delle riparazioni onde evitare inutili ed antipatiche discussioni.
Ringrazio in anticipo ed invio cordiali saluti

VincenzoPubblicato il3:24 pm - Apr 5, 2013

SAlve,
stamane con mia sorpresa, ho visto in buca il verbale dell’assemblea condominiale inerente a dei lavori eccezionali che il condominio deve affrontare, in merito alla canalina verticale di scarico delle acque. Premetto che hanno raggiunto la maggiornanza in 4 persone ognuno con 3 deleghe ed ovviamente non ero presente all’assemblea.
Il problema è che hanno stabilito che i lavori fanno effettuati perchè i condomino che abita al 3° piano (proprio sotto di me) si è lamentato della puzza attribuendone le cause ai lavori di ristrutturazione dell’appartamento effettuati più di un anno fa. Aggiungendo che durante i lavori di ristrutturazione non si sono assolutamente modificate le condutture,potrei chiederle delle cortesi delucidazioni legali?
1) posso rifiutare la decisione dell’assemblea?
2) non è necessaria una perizia documentata che dimostra l’otturazione della canalina proprio in coincidenza del mio appartamento? Senza questa “prova” posso rifiutare la decisione dell’amministratore?
3)Nel caso non si potesse farne a meno 🙁 le spese per il danneggiamento del mio appartamento possono essere coperte dall assicurazione condominiale? (intendo le spese per muri, piastrelle e mobiliere per lo smontaggio e rimontaggio della cucina)

La ringrazio vivamente per ogni Suo possibile e cortese chiarimento in mirito ai dubbi.

FrancescaPubblicato il10:09 pm - Ott 18, 2015

Buongiorno Avvocato,vivo al piano terra di unpo stabile di 3 piani in tutto(terra,primo e secondo) .
Lo stabile presenta una colonna verticale su di un lato che collega parte dei bagni del primo e secondo piano che poi tramite una braga parte in modo orizzontale attraversando il mio appartamento in diagonale per collegarsi ad un tratto sempre orizzontale dove si ricollegano tramite braga interna per il primo piano e con tubatura esterna per il secondo piano i restanti bagni dei piani sovrastanti per proseguire orizzontalmente sopra il mio appartamento fino all’angolo del palazzo per poi scendere a terra ,tratto dove mi collego anche io ! prima dell’arrivo al pozzetto prima della fogna!
La mia domanda è questa,ho subito dei danni di fuoriuscita di acqua dal tratto che passa in diagonale sul mio appartamento,posso chiedere i danni ai proprietari dei piani sovrastanti,ritenendo di loro proprietà esclusiva la diramazione che passa orizzontale di ricongiungimento con l’altro tratto?
Grazie anticipatamente per la risposta.
Buona Giornata

stefanoPubblicato il6:20 pm - Mar 28, 2017

Buongiorno Avvocato, vivo in un complesso condominiale composto da blocchi di villette bifamiliari.
Tempo addietro si è verificata una perdita d\\’acqua causata da una rottura della tubazione che dalla colonna montante condominiale, che corre in un\\’area di manovra comune, collega il mio contatore di sottrazione posto a circa 15 di metri di distanza.
Questa tubazione è da considerarsi condominiale?
La tubazione di mia proprietà esclusiva non dovrebbe iniziare dal contatore di sottrazione.
Nel ringraziarla porgo cordiali saluti

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