Archivio dei tag contratto di locazione

DiRaffaele Boccia

Il conduttore non risponde dell’incendio se ha custodito con diligenza

contrattoL’art. 1588 c.c. (coordinato con l’art. 1218 c.c.), in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell’incendio ed essa non sia a lui imputabile. Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fini della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o il perimento della cosa locata, l’individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell’incendio stesso.

Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

Le autorizzazioni per svolgere l’attività nel bene locato deve chiederle il conduttore

Domanda piuttosto ricorrente nella pratica è su chi, tra locatore e conduttore, nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a un uso diverso da quello abitativo, incomba l’onere di richiedere ed ottenere le opportune autorizzazioni per l’esercizio, nell’immobile locato, dell’attività prevista in contratto.

La Giurisprudenza, in maniera costante, ha enunciato il principio secondo cui, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato.

Pertanto, nel caso in cui il conduttore non Maggiori informazioni

DiRaffaele Boccia

Deposito cauzionale nella locazione: chi lo restituisce in caso di successione di proprietari

Il mio inquilino mi ha comunicato che lascerà l’appartamento per motivi di lavoro, dandomi un preavviso di cinque mesi. Mi chiede anche la restituzione della cauzione, che però ha dato al vecchio proprietario, avendo io acquistato la casa quando già il contratto di locazione era in corso. Ma devo restituirla io o il vecchio proprietario? Grazie (Donato, email)

Gentile signore, in relazione al deposito cauzionale, nel caso di alienazione dell’immobile locato, l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi nascenti dal contratto di locazione, e così anche nell’obbligazione di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando che il venditore non abbia consegnato il relativo importo al momento del trasferimento di proprietà.

Infatti, può presumersi che l’importo della cauzione sia stato considerato in sede di pattuizione del prezzo di compravendita dell’immobile e solo se dall’atto di acquisto risulta che il venditore si è impegnato a corrispondere questa somma al conduttore lei potrà ritenersi liberato da questo obbligo. Diversamente, sarà lei a pagare, salvo il suo diritto di ritenere la cauzione in caso di danni all’immobile.

Va pure detto che il preavviso di cinque mesi che ha ricevuto non è regolare. Esso, se previsto in contratto, deve essere almeno di sei mesi; se non previsto, deve essere sempre di sei mesi e sorretto da gravi motivi. Il che significa che lei avrebbe diritto a vedersi pagato il canone per i sei mesi successivi alla ricezione della comunicazione. Dunque, lei potrebbe concordare con il conduttore la restituzione di una sola mensilità della cauzione (che, salvo patto contrario, è produttiva di interessi), imputando l’altra ad indennità per mancato preavviso.

DiRaffaele Boccia

Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.