Il conduttore che prima comunica il recesso e poi non vuole lasciare la casa

DiRaffaele Boccia

Il conduttore che prima comunica il recesso e poi non vuole lasciare la casa

Gentile Avvocato, il mio inquilino mi comunicava con raccomandata di voler recedere dal contratto con il preavviso di sei mesi. Scaduti i sei mesi, è ancora in casa e non accenna ad andarsene, nonostante io avessi già preso impegni con altra persona per l’affitto. Posso sfrattarlo? Che tempi ci sono? Posso chiedere i danni? Grazie (Gianni, email)

Salve.

II procedimento per convalida di licenza per finita locazione  non è azionabile non ricorrendone i presupposti previsti dal legislatore, tra i quali non c’è la ipotesi del recesso esercitato dal conduttore.

In questo caso, deve esercitarsi un’azione di intervenuta risoluzione del contratto per esercizio dei diritto di recesso unilaterale (a norma dell’art. 1373 c.c.).

La citata conclusione è coerente con la legge n. 392 del 27 luglio 1978 che all’art. 4 prevede che, se la facoltà di recesso non è attribuita al conduttore da specifiche pattuizioni contrattuali, potrà comunque esser esercitata ove ricorrano gravi motivi: proprio la loro sussistenza non potrebbe in alcun modo esser valutata e apprezzata in un procedimento a struttura sommaria qual è quello di convalida di finita locazione.

La differenza di azioni comporta sicuramente una notevole differenza in termini di tempi, in quanto la procedura per convalida di sfratto, che ha natura sommaria, è particolarmente rapida (l’udienza può essere fissata a venti giorni dalla notifica e la convalida, ricorrendone i presupposti, viene disposta già in prima udienza). Altra cosa sono poi i tempi per ottenere coattivamente la liberazione dell’immobile, che dipendono anche dalla solerzia dell’Ufficiale Giudiziario.

Per l’azione di risoluzione, invece, deve instaurarsi un ordinario giudizio di cognizione che ha certamente durata più lunga (i tempi variano da Tribunale e Tribunale e non è possibile fare una previsione, ma siamo sempre nell’ordine di qualche anno).

In merito alla questione dei danni, dovrebbe poter dimostrare che aveva già concluso altro contratto di locazione con un canone maggiore.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

4 Commenti finora

PatriziaPubblicato il2:44 pm - Mar 21, 2012

Gentile avvocato,io mi trovo nella medesima situazione con qualche particolare in più: dopo che il conduttore comunica di lasciare SUBITO l’immobile, via A/R, ci diamo appuntamento per chiudere questa situazione. Nel verbale da me redatto dichiaro(ovviamente) di trattenere il deposito cauzionale (mi ha trasformato l’immobile da 3 a 2 vani buttando giù una parete) e di rinunciare al preavviso di sei mesi (volendo chiudere subito e bonariamente la cosa). Il conduttore si rifiuta di firmare esigendo il deposito cauzionale e si rifiuta di consegnarmi le chiavi. Mi chiedo: visto che la volontà unilaterale di lasciare l’appartamento c’è, da parte sua, ed è stata comunicata via A/R,può il conduttore in futuro rinunciare alla disdetta inviata (magari con altra A/R)? Posso rivolgermi, nel caso, ad un legale chiedendo lo sfratto per morosità (dopo 2 mesi è previsto nel contratto)?oppure, come chiedeva l’altro malcapitato, dopo i sei mesi dalla disdetta parto con la finita locazione? Non capisco che senso ha la disdetta (ex lege) se poi dopo sei mesi mi è inibita ogni tipo di azione se il conduttore non va più via o si rifiuta.

Raffaele BocciaPubblicato il1:03 pm - Mar 22, 2012

Salve. Io farei così: gli manderei una lettera nella quale comunica di accettare il recesso anticipato, così il conduttore non potrà più revocarlo. A quel punto, egli dovrà lasciare l’appartamento, diversamente ricorrerà l’ipotesi che ho indicato nel post, in base alla quale potrebbe agire per il rilascio dell’immobile per risoluzione del contratto. Per quanto attiene al deposito cauzionale, al momento della consegna dell’immobile ne dovrà essere disposto la restituzione, salvi eventuali danni (la modifica eseguita dall’inquilino, se da lei non autorizzata, potrebbe legittimarla a trattenere la cauzione per ripristinare lo status quo ante).

GinaPubblicato il10:05 pm - Feb 20, 2013

Salve, io ho un’inquilino che paga l’affitto con il contagocce… Ha sempre qualche scusa e sono quAsi tre anni che gli vado incontro… Per più volte mi ha pagato dopo 6 mesi gli arretrati e poi dinuovo non paga x 5, 6 mesi. Lo scorso mi ha comunicato verbalmente e poi per iscritto che per motivi personali rinunciava ad una parte dell’appartamento, in quanto disposto su due piani, comunica che avrebbe occupato solo il piano superiore dal mese di ottobre u.s. E rendeva il piano terra disponibile. Quindi abbiamo deciso di creare un secondo appartamento.
Nel mese di novembre, avremmo dovuto procedere al pagamento dell’imposta per l’annualità successiva, ma l’iquilino non pagava l’affitto da agosto e quindi abbiamo provveduto di comune accordo al recesso anticipato del contratto. Avremmo dovuto fare entro trenta gg un nuovo contratto con i dati relativi all’appartamento effettivamente occupato… Ma l’inquilino non e’ stato in grado di saldarmi il debito e nemmeno di affrontare i pagamenti per redigere il nuovo contratto… Come posso procedere x mandarlo via? Sta occupando l’appartamento senza contratto!

MariaPubblicato il4:37 pm - Apr 30, 2015

Salve,
io ho un problema diverso. l’inquilino mi ha comunicato, con preavviso di sei mesi, che lascerà l’immobile. da quella data non paga più canone e neanche spese condominiali (come da contratto).
Posso fare sfratto per morosità anche se i 6 mesi non sono ancora scaduti?
Grazie mille

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