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DiRaffaele Boccia

Nessuna indennità di avviamento per l’attività commerciale priva delle prescritte autorizzazioni

locazioneCome è noto, il locatore che intimi al conduttore di un immobile destinato alla vendita al pubblico la finita locazione sarà tenuto a versare a questi la cd. indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34.

Recentemente la Cassazione (sez. III, 22 novembre 2013, sentenza n.26225) è stata chiamata ad esprimersi sul quesito posto proprio da un locatore se fosse dovuta la detta indennità a soggetto che eserciti il commercio e la vendita in locale sprovvisto di autorizzazione amministrativa o ad artigiano non iscritto all’apposito albo presso la competente Camere ad Commercio, o anche se iscritto all’albo, eserciti il commercio e la vendita di beni anche non di sua produzione in locale non adiacente sprovvisto di autorizzazione amministrativa o che comunque non provi di essere di essere nell’una o nell’altra condizione abilitante.

La Suprema Corte ha negato il diritto all’indennità.

Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, la tutela dell’avviamento commerciale, apprestata dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 34 e 40, per gli immobili adibiti ad uso  Leggi tutto

DiRaffaele Boccia

Il conduttore che prima comunica il recesso e poi non vuole lasciare la casa

Gentile Avvocato, il mio inquilino mi comunicava con raccomandata di voler recedere dal contratto con il preavviso di sei mesi. Scaduti i sei mesi, è ancora in casa e non accenna ad andarsene, nonostante io avessi già preso impegni con altra persona per l’affitto. Posso sfrattarlo? Che tempi ci sono? Posso chiedere i danni? Grazie (Gianni, email)

Salve.

II procedimento per convalida di licenza per finita locazione  non è azionabile non ricorrendone i presupposti previsti dal legislatore, tra i quali non c’è la ipotesi del recesso esercitato dal conduttore.

In questo caso, deve esercitarsi un’azione di intervenuta risoluzione del contratto per esercizio dei diritto di recesso unilaterale (a norma dell’art. 1373 c.c.).

La citata conclusione è coerente con la legge n. 392 del 27 luglio 1978 che all’art. 4 prevede che, se la facoltà di recesso non è attribuita al conduttore da specifiche pattuizioni contrattuali, potrà comunque esser esercitata ove ricorrano gravi motivi: proprio la loro sussistenza non potrebbe in alcun modo esser valutata e apprezzata in un procedimento a struttura sommaria qual è quello di convalida di finita locazione.

La differenza di azioni comporta sicuramente una notevole differenza in termini di tempi, in quanto la procedura per convalida di sfratto, che ha natura sommaria, è particolarmente rapida (l’udienza può essere fissata a venti giorni dalla notifica e la convalida, ricorrendone i presupposti, viene disposta già in prima udienza). Altra cosa sono poi i tempi per ottenere coattivamente la liberazione dell’immobile, che dipendono anche dalla solerzia dell’Ufficiale Giudiziario.

Per l’azione di risoluzione, invece, deve instaurarsi un ordinario giudizio di cognizione che ha certamente durata più lunga (i tempi variano da Tribunale e Tribunale e non è possibile fare una previsione, ma siamo sempre nell’ordine di qualche anno).

In merito alla questione dei danni, dovrebbe poter dimostrare che aveva già concluso altro contratto di locazione con un canone maggiore.

DiRaffaele Boccia

lo sfratto

Che cos’è

E’ la procedura con cui il proprietario di un immobile può rientrare nel possesso dello stesso alla scadenza del contratto ovvero in caso di morosità del conduttore

Il procedimento

In caso di scadenza del contratto, che deve essere ovviamente preceduta dall’invio della disdetta entro il termine previsto nel contratto (normalmente, sei mesi prima in caso di locazione ad uso abitativo e 12 ad uso diverso), il locatore può intimare al conduttore la licenza per finita locazione (prima della scadenza) ovvero lo sfratto (dopo la scadenza), notificandogli una citazione a comparire innanzi al Tribunale ove verrà, eventualmente, convalidato lo sfratto.

Analogamente, in caso di morosità del conduttore.

Si ricorda che per essere considerati morosi è sufficiente il mancato pagamento di una sola rata del canone e che tale situazione si protragga per oltre 20 giorni dal termine convenuto nel contratto, ovvero il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità di canone. In tali ipotesi, il locatore ha facoltà di richiedere, contestualmente alla convalida dello sfratto, l’ingiunzione al pagamento dei canoni scaduti.

Tra il giorno in cui perviene l’atto e l’udienza devono esserci almeno venti giorni liberi.

All’udienza, se il conduttore intimato non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto, disponendo l’apposizione della formula esecutiva (necessaria affinché l’Ufficiale Giudiziario possa procedere ad eseguire lo sfratto).

Se l’intimato non compare, la formula esecutiva ha effetto solo dopo trenta giorni dalla sua apposizione.

In caso di sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in udienza da parte dell’avvocato del locatore che la morosità persiste.

Nella sola locazione ad uso abitativo, il conduttore moroso, presentatosi personalmente (non è necessario in questa fase essere difesi da un legale), può pagare direttamente in udienza (“banco iudicis”) ovvero richiedere un termine per sanare la morosità (“purgare la mora”). Il Giudice può discrezionalmente concedere un termine non superiore a 90 giorni, fissando nuova udienza ove verificherà l’avvenuto pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori maturati, nonchè degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede, ovvero, in mancanza, convaliderà lo sfratto.

La possibilità di sanare la morosità in giudizio è limitata a tre-quattro volte, in casi eccezionali, nell’arco di un quadriennio.

Opposizione del conduttore

All’udienza fissata l’intimato ha facoltà di proporre eccezioni (inerenti, ad esempio, l’invalidità o inesistenza della disdetta, o ancora l’avvenuto pagamento dei canoni).

Se le eccezioni non sono fondate su prova scritta, il giudice può comunque ordinare il rilascio. Se l‘intimato contesta l’ammontare dei canoni, il giudice può ordinare il pagamento delle somme non contestate in un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera, il giudice convalida lo sfratto e, se del caso, emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.

La causa, in ogni caso, proseguirà.