Che cos’è
E’ la procedura con cui il proprietario di un immobile può rientrare nel possesso dello stesso alla scadenza del contratto ovvero in caso di morosità del conduttore
Il procedimento
In caso di scadenza del contratto, che deve essere ovviamente preceduta dall’invio della disdetta entro il termine previsto nel contratto (normalmente, sei mesi prima in caso di locazione ad uso abitativo e 12 ad uso diverso), il locatore può intimare al conduttore la licenza per finita locazione (prima della scadenza) ovvero lo sfratto (dopo la scadenza), notificandogli una citazione a comparire innanzi al Tribunale ove verrà, eventualmente, convalidato lo sfratto.
Analogamente, in caso di morosità del conduttore.
Si ricorda che per essere considerati morosi è sufficiente il mancato pagamento di una sola rata del canone e che tale situazione si protragga per oltre 20 giorni dal termine convenuto nel contratto, ovvero il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità di canone. In tali ipotesi, il locatore ha facoltà di richiedere, contestualmente alla convalida dello sfratto, l’ingiunzione al pagamento dei canoni scaduti.
Tra il giorno in cui perviene l’atto e l’udienza devono esserci almeno venti giorni liberi.
All’udienza, se il conduttore intimato non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto, disponendo l’apposizione della formula esecutiva (necessaria affinché l’Ufficiale Giudiziario possa procedere ad eseguire lo sfratto).
Se l’intimato non compare, la formula esecutiva ha effetto solo dopo trenta giorni dalla sua apposizione.
In caso di sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in udienza da parte dell’avvocato del locatore che la morosità persiste.
Nella sola locazione ad uso abitativo, il conduttore moroso, presentatosi personalmente (non è necessario in questa fase essere difesi da un legale), può pagare direttamente in udienza (“banco iudicis”) ovvero richiedere un termine per sanare la morosità (“purgare la mora”). Il Giudice può discrezionalmente concedere un termine non superiore a 90 giorni, fissando nuova udienza ove verificherà l’avvenuto pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori maturati, nonchè degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede, ovvero, in mancanza, convaliderà lo sfratto.
La possibilità di sanare la morosità in giudizio è limitata a tre-quattro volte, in casi eccezionali, nell’arco di un quadriennio.
Opposizione del conduttore
All’udienza fissata l’intimato ha facoltà di proporre eccezioni (inerenti, ad esempio, l’invalidità o inesistenza della disdetta, o ancora l’avvenuto pagamento dei canoni).
Se le eccezioni non sono fondate su prova scritta, il giudice può comunque ordinare il rilascio. Se l‘intimato contesta l’ammontare dei canoni, il giudice può ordinare il pagamento delle somme non contestate in un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera, il giudice convalida lo sfratto e, se del caso, emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
La causa, in ogni caso, proseguirà.
Come è noto, il locatore che intimi al conduttore di un immobile destinato alla vendita al pubblico la finita locazione sarà tenuto a versare a questi la cd. indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34.
