L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario

DiRaffaele Boccia

L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario

Un vicino del mio inquilino mi riferisce che questo ha lasciato l’appartamento che gli ho concesso in locazione da tre anni e che gli sia subentrato un altro nucleo familiare, a quanto pare quello della sorella. Preciso che il primo continua a pagare regolarmente l’affitto ma io non ho dato mai nessun consenso a questa sostituzione. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino? (Nunzia, email)

La sublocazione totale dell’immobile è vietata dalla legge, a meno che non ne sia espressamente prevista la facoltà nel contratto o il locatore abbia (esplicitamente o implicitamente) acconsentito alla stessa.

Potrebbe ipotizzarsi una cessione del contratto tra vecchio e nuovo inquilino, per la quale è però necessario il consenso del proprietario, che a quanto pare manca. Tale consenso potrebbe desumersi anche tacitamente, come nel caso del locatore che abbia ricevuto il pagamento del canone locativo dal nuovo inquilino, per cui le consiglio di non accettare pagamenti da questi oppure, se lo facesse, imputarli per iscritto a pagamento dell’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dell’appartamento.

Lei, però, non può richiedere lo sfratto del nuovo inquilino, al quale non la lega alcun rapporto contrattuale, ma dovrà far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario oppure chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile in quanto lo fa senza alcun titolo.

Dato non trascurabile è, infine, la circostanza da lei riferita secondo cui il nuovo occupante potrebbe essere un familiare del vecchio inquilino.

In tal caso, spetta a lei provare l’esistenza della sublocazione (cosa mai semplice), perchè la legge presume la sublocazione (con prova del contrario a carico del conduttore) solo se l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

31 Commenti finora

GiuseppePubblicato il10:53 am - Feb 9, 2011

Buongiono,
mi rifaccio alla risposta dell’avv. Boccia del 07.10.2010 al quesito “L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario” per segnalare il mio caso che è simile.
Ho affittato l’appartamento avuto in eredità con regolare contratto 4+4 registrato ad un muratore albanese, il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore rientra in Albania senza farmi sapere se ritornerà. Il fratello di questi però occupa sempre l’appartamento (con moglie e figlia) pagando più o meno regolarmente l’affitto e rimborsando le spese fino al mese di dicembre u.s., mentre per gennaio e febbraio ha chiesto una dilazione per problemi economici.
Qualora però non paghi come faccio a metterlo in mora e successivamente avviare lo sfratto perchè titolare del contratto è l’atro fratello ora in Albania. Pensavo di fare un subentro pagando con Mod. F23 l’imposta prevista (causale 110T) consegnandone una copia all’AdE dove ho registrato il contratto, la quale chiede anche due righe con i nomi di chi esce e di chi subentra.
Ringrazio anticipatamente per un Vs. sollecito consiglio al riguardo.
Cordiali saluti.

    Raffaele BocciaPubblicato il12:07 pm - Feb 9, 2011

    Salve.
    Cominci a mettere in mora l’intestatario del contratto inviandogli una raccomandata presso l’appartamento locato, dove immagino abbia la residenza. Nel caso in cui la morosità persista, potrà azionare lo sfratto sempre nei confronti dell’intestatario del contratto. La circostanza che sia tornato al Paese d’origine non è rilevante, se ha mantenuto la residenza in Italia. L’intimazione di sfratto può sempre notificarla presso l’ultima residenza conosciuta. Cordiali saluti

Franco FerrariPubblicato il11:01 am - Mar 17, 2011

Sono comproprietario di un appartamento ereditato da mia madre con mia cognata, con la quale ci siamo suddivisi l’occupazione delle stanze, e l’usufrutto della parte in comune.
Posso io da solo subaffittare solo la stanza di mia proprietà senza chiedere il consenso di mia cognata?
Grazie di un gentile risposta.

    Raffaele BocciaPubblicato il12:58 pm - Mar 24, 2011

    Salve.
    Innanzitutto, non parlerei di subaffitto, in quanto lei, se ho ben capito, è proprietario della casa in comunione con sua cognata, e non è il conduttore.
    In realtà, l’ipotesi prospettata si presta a qualche dubbio, perchè, se da una parte ciascuno dei comproprietari può amministrare (e quindi locare) il bene senza il consenso degli altri (consenso che si presume), è pur vero, dall’altra, che se questo consenso viene successivamente negato, il conduttore sarebbe esposto all’azione dell’altro proprietario che avrebbe pari diritto di escluderlo dalla locazione.
    Invero, nel suo caso, essendoci una pacifica attribuzione delle due stanze, si potrebbe sostenere che lei vada a locare solo la sua quota, che è appunto costituita dalla “sua” stanza, senza intaccare la quota altrui.
    Potrebbe pensare di mettere per iscritto questa volontà comune (una stanza ciascuno) e a quel punto concedere in locazione solo la sua parte. Se poi, dopo la locazione, sua cognata esprimerà un dissenso, potrà ricorrere al giudice che verificherà la soluzione più utile per le parti. E in tal caso, l’esistenza della scrittura potrebbe portarle un esito favorevole.

Angela PizzolatoPubblicato il12:43 pm - Apr 8, 2011

Gentilissimo avvocato, abito in casa appartenente al comune di Roma e gestita dalla Romeo. Mi sono separata e nell’aprile del 2008 ho fatto e ottenuto regolare voltura dell’immobile. Ho incominciato a pagare i bollettini dell’affitto che arrivavano a mio nome . Dopo pochi mesi sono venuta a conoscenza di uno sfratto esecutivo fatto a nome del mio ex marito per morosita’. Io mi sono resa disponibile per sanare tutto il pregresso chiedendo che mi fosse applicata la legge sulla prescrizione. Gli avvocati della Romeo non mi fanno fare la transazione perche’ pretendono 1500 euro di spese legali per l’atto fatto al mio ex marito, ripeto dopo la voltura dell’immobile a mio nome. E’ leggittima la loro richiesta? Oggi ho ricevuto un bollettino relativo ad arretrati di oneri ed accessori per il periodo 2000/2007 di euro 2550. Sono tenuta a pagarli visto che erano stati inglobati nel conteggio fatto in precedenza? La ringrazio della risposta. Cordiali saluti

Nicoleta NadejdePubblicato il9:47 am - Apr 13, 2011

Salve,si sà che subaffitare è ilegale però ci sono tanti persone stranieri che lo accetano per la mancanza del denaro. Il problema è che queste persone che subaffitano le stanze crede di essere proprietari e sempre se fanno delle loro regole .Domanda è :queste persone in subaffito non hanno diriti?Cosa può fare una persona in questa situazione e quale sono gli conseguenze per linquilino che subaffita una stanza senza l`acordo del proprietario?

    Raffaele BocciaPubblicato il6:21 pm - Apr 13, 2011

    Salve.
    Subaffittare non è illegale, perchè nel contratto il proprietario può accordare questa facoltà all’inquilino. Nel caso in cui in contratto non sia prevista la facoltà di subaffittare, il locatore può richiedere la risoluzione (cioè l’annullamento) del contratto nei confronti dell’inquilino,e quindi sfrattarlo.

SebastianoPubblicato il2:05 pm - Mag 13, 2011

Salve.
Dovrei fare un contratto di affitto con una persona che ha forti debiti con equitalia,la mia domanda è,in caso di pignoramenti da parte di equitalia io rischierei qualcosa??
Grazie in anticipo

SADIQPubblicato il6:47 am - Dic 6, 2011

salve,avevo un contratto 4+4 che scaduto nel 2008,io nel 2006 ho comprato casa,pero prima di lasciare l’appartament in qui ero in affitto,ho presentato un amico al propretario del’appartamento,allora con il consenso del propretario il mio amico abita in quel appartamento dal 2006,paga tutto regolare con il suo nome,ha anche la residenza,le bollette al suo nome.
voglio perfavore sapere se sono ancora responsabile per questo appartamento oppure non,io non ho mai recevuto nessun avviso del propretario,no so se il propretario ha il diritto di rinnovare sempre in contratto al mio nome
grazie

    Raffaele BocciaPubblicato il8:11 am - Dic 6, 2011

    La legge consente la sublocazione (se prevista in contratto) e la cessione del contratto. Nel suo caso, potrebbe ritenersi avvenuta quest’ultima, visto il consenso del proprietario che sta accettando i pagamenti dal nuovo inquilino, per cui lei sarebbe pienamente liberato da ogni obbligazione di tipo contrattuale. Meglio sarebbe che la cosa venisse formalizzata per iscritto tra tutti e tre i soggetti coinvolti. Cordiali saluti

Mara BottonePubblicato il4:32 pm - Mar 21, 2012

Salve,
Nel 2009 ho affittato un appartamento e ho subaffittato una stanza ammobiliata ad un professionista fuori sede. Causa traferimento per lavoro vorrei subaffittare tutto l’intero appartamento, compreso di mobili, ovviamente ad un prezzo più alto rispetto a quello che pago io, considerando che ci ho fatto tanti lavori che mi sono costati un bel po’e che lo cedo ammobiliato.
Nel mio contratto non è specificata la facoltà o meno di subaffittare in quanto l’avevo già anticipato al mio proprietario che avrei subaffittato una stanza, ma non è neanche specificato il contrario. E’ possibile fare un vero e proprio contratto di subaffitto? Sul canone del professionista pagherei tasse?
La ringrazio.

Raffaele BocciaPubblicato il1:09 pm - Mar 22, 2012

Occhio, che la legge consente solo il subaffitto parziale (art.2 L392/78), mentre, a quanto mi dice, lei vorrebbe subaffittare l’intero appartamento. Inoltre, se nel contratto non è previsto uno specifico divieto di subaffittare, lei ha questa facoltà, ma previa comunicazione al proprietario con lettera a.r. in cui si indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. E’ chiaro che se dovesse fittare l’intero appartamento, il proprietario potrebbe opporsi in base alla norma che ho indicato. Infine, ritengo che il canone da lei percepito vada indicato in dichiarazione tra i redditi diversi.

Mara BottonePubblicato il10:50 pm - Mar 24, 2012

Grazie mille per i suoi utili consigli.

robertaPubblicato il11:27 am - Giu 3, 2012

buongiorno, sono in affitto senza contratto registrato e ultimamente stanno nascendo vari problemi con il proprietario, anzi con la moglie. L’appartamento me l’ha affittato proprio lei nel sett. 2010 e non ha voluto regolarizzare il contratto xchè diceva che l’appartamento è di sua suocera e non puo’ pagare piu’ tasse, a parte che ho dei dubbi in proposito, le chiedo: se cosi’ fosse, la suocera puo’ mandarmi via? Ho sempre pagato e ho le ricevute fatte, appunto dalla nuora.Se volessi registrare io il contratto mi chiedono la particella dell’appartamento che io non ho, come devo fare per verificare che non sia abusivo visto che è mansarda e potrebbe essere ancora come soffitta? grazie

MariPubblicato il7:22 pm - Lug 6, 2012

Salve io ho un contratto de affitto a nome mio eh adesso io ho fatto la disdetta por motivi vari eh il mio problema e che io avevo subaffittato a dei rumeni e adesso questi ultimi no vogliono andare via . E mi ano detto che mi denunciano a me e ha il patrone di casa cosa poso fare a cosa vado in contro possono fare qualcosa contro di me grazie per la risposta

    Raffaele BocciaPubblicato il7:36 pm - Lug 6, 2012

    Salve. Il subcontratto è, per sua natura, dipendente dal contratto principale. Dunque, se viene meno quest’ultimo (cioè il rapporto di locazione tra lei ed il proprietario), verrà meno anche il subaffitto. Finito il suo rapporto, devono andare via. Non credo che rischi niente nè lei nè il proprietario.

      MariPubblicato il10:05 am - Lug 7, 2012

      :salve nianche se io ho subaffittato pero senza nessun contratto li ho tenuti così en casa senza nessun contratto ne documento da me firmato. E SE no voglio andare via cosa poso fare . O meglio quale e la miglior manera di farlo .grazie

        Raffaele BocciaPubblicato il11:24 am - Lug 7, 2012

        se hai subaffittato senza contratto, i rumeni non hanno nessun titolo per pretendere di restare. E se non vuoi andare via, puoi sempre revocare la tua disdetta col proprietario, e se questo accetta, puoi rimanere in casa. Ma il fatto che i rumeni siano senza contratto non è per niente regolare. A questo punto devo immaginare che neppure il locatore sappia della loro presenza, per cui la sublocazione, se non era già consentita dal contratto, sarebbe nulla. ciao

MariPubblicato il11:56 am - Lug 7, 2012

Grazie mille . Eh quindi io poso chiame carabinieri per farli andare via visto che questi da se no vogliono eh io devo lasciare la casa vuota al padrone di casa,visto q ho fatto la disdetta eh anchio devo andare via per motivi di distanzia dal posto de lavoro , . Grazie per le vostre risposte sono più tranquilla molte grazie

MarcoPubblicato il1:06 pm - Set 3, 2012

Buon giorno Avvocato, le chiedo un consiglio inerente al tema della sublocazione.
Circa un’anno fa sono entrato come inquilino in una casa senza avere un contratto scritto ma solo un’accordo verbale, tramite la sublocazione della stessa da parte della mia datrice di lavoro. La casa non è sua ma di un’amica che, senza registrare alcun contratto, e con la sola stipula di una lettera privata tra la madre (proprietaria) e la mia datrice di lavoro, le ha concesso la casa in comodato gratuito, immediatamente girata a me con il consenso verbale di tutte le parti coinvolte ed a titolo gratuito. Preciso che la datrice di lavoro ha riammodernato i locali per una spesa di circa 10.000€, di sua spontanea volontà ed in accordo con la proprietà che proprio per questo avrebbe ceduto a lei la casa per un tempo non mai specificato.
Io comunque ho versato un canone mensile modesto come testimonianza dei lavori fatti dalla datrice di lavoro, che però si è interrotto (senza peraltro causare mai alcuna rimostranza da parte sua) quando è cominciato a calare e poi a mancare il mio stipendio (lavoro da due anni presso il suo studio come libero professionista).
Ora il rapporto di lavoro è cessato bruscamente, e lei mi chiede di lasciare immediatamente la casa, così io mi trovo senza casa e senza lavoro.
Le chiedo se ho qualche diritto in merito, se lei mi deve mandare almeno una regolare sfratto di sei mesi anticipati così da potermi organizzare.
Preciso che tutti i lavori fatti nella casa a suo tempo, sono stati svolti in nero, e che la proprietaria è a perfetta conoscenza della mia presenza ed ha sempre amichevolmente acconsentito.

    Raffaele BocciaPubblicato il8:53 pm - Set 3, 2012

    Si tratta di una fattispecie piuttosto complessa che richiederebbe uno studio specifico, ma provo a buttarle lì una risposta. Si potrebbe tentare di dimostrare che in realtà tra il proprietario e la sua datrice di lavoro esista un contratto di locazione (non mi sembra che l’uso, che per il comodato dovrebbe essere gratuito, sia effettivamente tale). Conseguentemente, lei, quale subconduttore, avrebbe diritto di rimanere, se in regola coi canoni. Certo, il tutto si complica per il fatto che non esiste alcuna prova scritta di tutti questi rapporti. Prenda quanto detto con beneficio d’inventario, perchè il caso andrebbe ampiamente approfondito (per questo, consulti la sezione “consulenze on line“).

SauroPubblicato il3:29 pm - Ott 2, 2012

Ho affittato con regolare contratto il mio appartamento ad un ragazzo straniero lavoratore sposato e con famiglia.
Sono venuto a conoscenza da alcuni vicini dell’immobile che l’inquilino avrebbe sublocato una stanza dell’appartamento ad un presunto parente o amico.
Ora nel contratto di affitto ho espressamente indicato, pena la risoluzione, che è vietato il subaffitto. Ma come faccio a provare l’rregolarità ?
Lui probabilmente negherebbe, il subaffittuario sarebbe probabilmente in nero e forse mi verrebbe passato come un ospite o un amico.
Grazie.

    Raffaele BocciaPubblicato il6:54 pm - Ott 3, 2012

    Premesso che la legge vieta solo la sublocazione totale, consentendo, previa comunicazione al locatore, quella parziale (salvo espresso divieto contrattuale), in mancanza di quest’ultima può ravvisarsi un inadempimento e quindi legittimare una domanda di risoluzione. Certo, resta il problema della prova. Potrebbe tornare utile un testimone che riferisca che l’amico viva in quella casa, perchè poi a quel punto la sublocazione si presumerebbe, per quanto detto nel post, per essere l’amico estraneo al nucleo familiare.

MoanaPubblicato il9:26 pm - Nov 28, 2012

Salve Avvocato,
Il locatore ha la possibilità di impedire che nell’abitazione oggetto del contratto di locazione venga ospitato un soggetto sottoposto all’obbligo di dimora? In particolare il conduttore vive con la moglie, la figlia, il nipote ed il genero è stato scarcerato con obbligo, imposto dal giudice, di soggiornare la notte presso i parenti.
Quali poteri ha il locatore non contento della situazione e che diritti ha, invece, il soggetto sottoposto alla misura?

Gianluca MirroPubblicato il2:12 am - Dic 20, 2012

Gentile Avvocato,
inanzitutto la ringrazio per il Suo tempo, credo sia doveroso ogni tanto ricordare che ci sono anche brave persone come Lei che danno consulti gratuiti per il bene comune.

Vorrei porLe un quesito particolare, ho la facoltà di subaffittare un negzio ad uso Commerciale, essendo io in contestazione con un mio fornitore per dei servizi che a mio avviso sono stati pessimi, ho deciso di non effettuarne il pagamento delle fatture. Il signore ha attivato la procedura di pignoramento e tale è stata eseguita, con ordine e cordialità ho indicato all’ufficiale giudiziario cosa può pignorare e cosa no (consigliandolo in quanto non era pratico riguardo la valutazione del valore per la merce del mio settore). Detto ciò siamo arrivati al momento dell’esecuzione effettiva in quanto lo stesso mi ha lasciato un semplice foglio sostenuto con scoatch sulla porta dell’ingresso notificandomi che avrei dovuto presentarmi nei suoi uffici per procedere con l’operazione, altrimenti avrebbe richiesto l’intervento delle forze pubbliche e di un fabbro.

Premesso che ero all’estero percui non potevo sapere di questa lettera fino al ritorno, lo stesso non ha inviato raccomandate a/r notificandomi l’invito a presentarmi e inoltre non ha neanche telefonato una sola volta, nonostante i miei successivi solleciti, post-lettera appicciata sul vetro, ad un incontro con relativa mia numerazione lasciata più volte alle segretarie, lo stesso non mi ha mai richiamato.

Vista la situazione, credo ci sia molto più di una semplice scusante del tipo “ho troppo lavoro non posso contattarla”, quindi deduco sia divenuta una questione personale “ignorarmi e procedere”.

Fermo restando che credo sia totalmente in torto il caro U.G., posso io impedirgli l’accesso subaffitando il mio negozio ad un parente o amico?

Grazie ancora per il Suo tempo.
Le auguro buone feste.

Giangi.

Laura70Pubblicato il1:05 pm - Feb 7, 2013

Salve avvocato,
ho affittato UN VANO del mio appartamento a Roma ad una ragazza con regolare contratto 4+4.
Nell’aprile 2012 mio figlio decide di tornare da New York così, con largo anticipo, informo la ragazza della fine del contratto – chiaramente tutto in linea con i tempi previsti dal contratto.
A luglio ancora non se ne va. Ad agosto nemmeno… a settembre scopro che aveva fatto una denuncia per contratto “a nero” e registrato unilateralmente un nuovo contratto di locazione..
Adesso vengo a sapere che ha lasciato la casa ed ha praticamente subaffittato la mia casa ad una sconosciuta. Cosa posso fare?
Grazie infinite dell’aiuto.
L

gianniPubblicato il5:09 pm - Mag 4, 2013

gentile avvocato,
sono uno studente universitario, vorrei prendere in locazione un intero appartamento con la formula contrattuale 3+2; ciò perchè vorrei condividere l’appartamento con altri due ragazzi, sublocando loro due stanze dell’appartamento.
ho pensato al 3+2 perchè il contratto specifico per studenti universitari non consente la sublocazione, mentre io ho necessità di condividere le spese dell’affitto ma anche di legalizzare la posizione dei miei due coniquilini.
se il contratto lo consente e do comunicazione via raccomandata al proprietario, posso sublocare senza problemi?
se si, dovrò io registrare i contratti e pagare la relativa imposta da solo o dividendo queste somme con i due ragazzi?
infine, dato che non percepisco alcun reddito ma devo intestare a mio nome il contratto (regolare contratto a mio nome è necessario per ottenere la borsa di studio) sarò costretto a fare una dichiarazione dei redditi soltanto per i canoni della sublocazione?
grazie mille

sam andrePubblicato il10:35 pm - Mag 1, 2015

MI MANDA VIA DE CASA PERCHE NON SCOPIAMO PIU. Abito in quella casa da 45 giorni fa. Quando abbiamo finito il raporto da pocchi giorni (ci abbiamo messo d’accordo di stare insieme senza impegno), lei se la prende con me fino adesso. Lei si ha messo d’accordo con la propietaria per mandarme via de casa senza preaviso. Ho pagato tramite bonifico il affitto (di una stanza) a questa persona con quella che ho avuto il raporto. Il problema non è grave perche so che posso trovare una altra stanza, ma non mi sembra giusto che dovrei lasciare la casa per questa causale. Chiedo scusa del mio italiano, sono pocchi mesi che sono nel vostro paese. Grazie

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