Condominio: non si possono compensare i danni con le quote condominiali

DiRaffaele Boccia

Condominio: non si possono compensare i danni con le quote condominiali

CondominioSempre più frequentemente mi viene chiesto se è possibile compensare il credito nascente da danni subiti dal proprio appartamento (o altro locale), e attribuiti a colpa del Condominio, con gli oneri condominiali.

In sostanza, la questione è sempre la stessa: posso sospendere il pagamento delle rate condominiali poiché assumo di aver subito un danno dal Condominio stesso?

La risposta è sempre la stessa: no.

Ma va fatta qualche precisazione.

La posizione negativa deriva da un concetto giuridico molto semplice. Per poter legittimamente pretendere di compensare un credito con un debito, essi devono essere omogenei, liquidi ed esigibili. Lo dice la legge, ed in particolare l’art.1241 c.c..

Omogenei, cioè devono avere lo stesso oggetto, come due crediti di denaro o di cose fungibili; liquidi, cioè devono essere esattamente determinati nel loro ammontare; esigibili, cioè non sottoposti né a termine ne è condizione.

Ipotizziamo, come accade di solito, che un condomino lamenti di aver subito un danno imputabile al Condominio (rottura di una tubatura, infiltrazioni provenienti dalla facciata, ecc.). Ebbene, questo (presunto) credito sarà, almeno inizialmente, illiquido, cioè non determinato nel suo ammontare. A fronte di un credito certo e determinato nel proprio ammontare (la rata condominiale), si vuol pretendere di opporre un controcredito che non ha ancora i crismi della certezza e della liquidità.

Pertanto, pienamente legittimo sarà il rifiuto dell’amministratore alla richiesta del condomino di non pagare la rata condominiale.

La compensazione è consentita quando il danno sarà stato accertato, quantificato e riconosciuto dal Condominio con apposita delibera (oppure, derivi da un provvedimento giudiziale avente efficacia esecutiva). In tali casi, è certo, potrebbe compensarsi la propria morosità con il credito come sopra definitivamente accertato e riconosciuto.

Ma quando, come spesso capita, si pretende di sospendere il pagamento delle quote condominiali perché si afferma di aver subito dei danni che dovranno essere risarciti, questo, come detto, non è legittimo. Anche perché, come spesso accade, deve prima determinarsi con certezza che il danno sia di provenienza condominiale (potendo, ad esempio, invece derivare dalla proprietà di altro condomino).

Pertanto, quando si ritiene di essere stati vittima di un danno attribuibile al Condominio, il consiglio è quello di incaricare subito un legale che formalizzi la richiesta di risarcimento danni nei confronti dei questo, eventualmente facendo seguire questa prima fase da una richiesta di ATP dinanzi al giudice competente per accertare la natura e le cause del danno e quantificare lo stesso. Solo a quel punto, laddove il Condominio deliberi di riconoscere il danno così quantificato, potrà farsi un discorso di compensazione. Diversamente, si dovrà attendere una pronuncia giudiziale e, nel frattempo, continuare a pagare le rate per non esporsi agli atti giudiziari dell’Amministratore, il quale, in base alla nuova normativa, non potrà rimanere inerte più di sei mesi di fronte alla perdurante morosità del condomino.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

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