Condominio: i comproprietari di un appartamento sono obbligati in solido a pagare gli oneri

DiRaffaele Boccia

Condominio: i comproprietari di un appartamento sono obbligati in solido a pagare gli oneri

Condominio“I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ.” (Cassazione, sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907).

La Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato che in tema di comunione ordinaria, i comproprietari, come condebitori di un’obbligazione contratta per la cosa comune, sono tenuti in solido nei confronti del creditore, a meno che dal titolo non risulti diversamente, e che ad essi si applica la disposizione generale dell’art. 1294 cod. civ., la quale non è derogata dalla normativa sulla comproprietà.

Secondo Cass., sez. II, 5 giugno 1959, n. 1689, l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perché l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perché i comunisti pro indiviso di una porzione non possono essere considerati direttamente condomini.

Nella sentenza di questa seconda sezione 10 febbraio 1970, n. 335, si afferma che “i comproprietari pro indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, non essendo consentita, riguardo il pagamento delle spese condominiali, un’ulteriore divisione, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto il condominio”. A tale conclusione la sentenza giunge facendo leva in particolare: (a) sull’art. 68 disp. att. cod. civ., il quale prevede che le spese vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare, considerata nella sua unitarietà; (b) sull’art. 67 disp. att. cod. civ., ai cui sensi qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea condominiale.

Alla stessa soluzione perviene Cass., sez. II, 21 ottobre 1978, n. 4769, secondo la quale i comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all’art. 1123 cod. civ., sicché l’amministratore del condominio può esigere da ciascuno di essi l’intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori, contitolari della stessa porzione di piano. In base a questa sentenza, “la circostanza che di quelle parti immobiliari individua [il soggetto] sia comproprietario, e non unico titolare, non lo esonera né gli limita, verso il condominio, il debito. Secondo i principi della solidarietà passiva (art. 1294 cod. civ.), egli è tenuto per la totalità dell’obbligazione, salvo a ripetere dai condebitori (i contitolari delle sue parti immobiliari) la parte di ciascuno di essi (art. 12 99 cod. civ.)”.

Da ultimo, il principio è stato ribadito da Cass., sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813. In un caso – sempre di comunione ordinaria di un appartamento in condominio -nel quale il ricorrente si doleva della condanna al pagamento anche della quota di contributi che andava imputata all’altro comproprietario, questa Corte, nel rigettare la censura, rileva che il motivo non chiarisce “perché nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all’art. 1292 cod. civ., secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori”.

Venendo nella specie in evidenza la natura dell’obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l’obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell’edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano “spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”, come espressamente stabilito dall’art. 68 disp. att. cod. civ. agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 cod. civ. : il che è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell’immobile, e non già a quote ideali.

A ciò aggiungasi che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall’art. 67 disp. att. cod. civ., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell’assemblea.

In altri termini, poiché l’obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poiché i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio.

Infatti, nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria (art. 1100 e ss. cod. civ.) ricorrono tutte le condizioni per l’operatività della c.d. presunzione di cui all’art. 1294 cod. civ. : la pluralità di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprietà), l’unicità della prestazione e l’unità della fonte (l’eadem causa obligandi del diritto romano).

Non rileva il fatto che l’obbligazione derivi dalla legge anziché dal contratto, perché la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni da contratto: come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l’obbligazione di partecipare alle spese per l’amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell’assemblea o nell’attività dell’amministratore, e talvolta direttamente nella legge.

E neppure rileva che il condebito si innesti su una situazione, la comunione ordinaria, dominata dal principio della quota. Infatti, la ripartizione prò quota delle spese comuni (ricavabile dal combinato disposto degli artt. 1101 e 1104 cod. civ.) concerne esclusivamente i rapporti interni tra comunisti, non implicando anche un’attuazione parziaria dell’obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore.

Una conferma dell’operatività della regola della solidarietà nei confronti del creditore per le obbligazioni assunte dai comproprietari per la cosa comune, si ricava dall’art. 1115 cod. civ., il quale – nel richiamare la solidarietà non come semplice dato di fatto ma come effetto giuridico – contiene anche un tratto peculiare del debito dei comproprietari per la cosa comune rispetto al generale funzionamento dei condebiti ad attuazione solidale, con la previsione della facoltà accordata a ciascun partecipante di esigere l’estinzione delle obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, prelevando la somma occorrente dal prezzo di vendita della cosa stessa.

Né infine – per venire al caso di specie e alla ratio decidendi che sostiene la sentenza impugnata – è di ostacolo all’applicazione della regola della solidarietà il fatto che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacché la diversità dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarità del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune né incide sul modo di attuazione dell’obbligazione nei rapporti con il condominio creditore.

Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto: “I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ.”.

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Info sull'autore

Raffaele Boccia administrator

Avvocato civilista, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Nola, mediatore professionista ex D. Lgs. 28/2010

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